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顾云昌：房价高涨缘于多年土地供给量未达标（2）

扫描到手机地产声音来源：时代周报发布日期：2013-05-16 09:24 字号：T|T

摘要：“地王”频出，房价上涨，归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖，土地财政问题不解决，空谈房价问题没有意义。

泡沫的规模是可控的

时代周报：4月份，万科董事长王石在美国纽约哥伦比亚大学出席一个中国商界会议时特意提到：“中国楼市存在泡沫，非常危险，如果破裂将是一场灾难。”您认为中国的楼市泡沫大吗？

顾云昌：关于中国房地产企业是否存在泡沫这个问题，房地产业界始终存在两种声音，一种是以王石为代表的泡沫论，另一种是以任志强为代表的，否认任何泡沫的存在。

在我看来，第一，中国房地产行业确实有泡沫存在。第二，这个泡沫不是全局性的，而是地方性的。第三，这个规模的泡沫是可以控制的。

为什么这么说呢，一方面，2004年到2010年间，尤其是2007年，北、上、广等一线城市的房价翻番，其他城市的房价涨幅也远超过居民收入的增幅，那时候房地产确实有不小的泡沫存在。但是，包括北、上、广等大城市在内，近两年来房价上涨的速度并没有超过城乡居民收入增长的速度。中国以时间换空间的政策初见成效，房地产泡沫在这两年也被挤出很多。

另一方面，中国房地产泡沫的风险其实就是金融风险。但是，中国个人住房贷款占银行的贷款比例和GDP的比重都非常低，中国银行的不良贷款占GDP的比重也很低。中国银行的不良贷款率从以前的5%下降到现在的不到1% ，前银监会主席刘明康在任时曾做过一项调查，如果中国房价下跌30%-40%，金融行业是否会存在风险？结论是银行风险不大。

时代周报：最近，广州、上海、北京都出现高溢价地块。北、上、广“地王”频出，会带来新一轮的房价上涨压力吗？

顾云昌：北、上、广地区为何“地王”频出，在我看来就是因为住宅用地供应不足。

一方面，城镇土地供应主要分三块，一是工业用地，二是住宅用地，三是市政基础设施建设用地。基础设施用地是不可能缩减的，只能在其他两部分调整。但是，目前中国的工业用地占比太高，达到30%以上，而发达国家这一比例只有15%，因此，工业用地挤占了居住用地，导致城市高楼林立，而且容积率都很高。

另一方面，每年的土地供给量都没有完成，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，实际只完成60%-70%，去年计划供地18万公顷，也只完成60%-70%，2013年全国土地住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，但看似光鲜的数字却难掩住房供地逐年减少的实情。

为什么完不成供应量？因为完不成也没人追究。而且，每年下达供应量的时间是4月份，从时间上看也有点晚，而且里面是否存在规划问题，如果规划时，待售地块的交通、配套设施都比较完善，土地都肯定会被开发商抢走，不会出现流拍。

开发商不能捂盘惜售，政府也不能捂地惜售。政府的土地供应要公开透明，城市边边角角的闲置土地都可以拿过来使用，这样开发商才不会哄抢土地。

“地王”频出，房价上涨，归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖，土地财政问题不解决，空谈房价问题没有意义。

时代周报：是啊，地方政府对于新“国五条”政策的贯彻落实并不积极，仅北京征收二手房买卖差额20%的个税，在这种情况下您怎么看待今年的房价走势？

顾云昌：2月份的时候我到上海，当地有900万平方米的房产库存，算下来差不多是9万套房子，上海每个月的房产消化量为1万套，表面上看，上海的房产库存可供9个月的销售，但事实上，其中将近700万平方米的存量是高端住宅，普通住宅只有200万平方米的库存，只够销售两个月。但是为了怕高端住宅入市后，会推高房价，因此，政府对高端住宅有诸多限制，因此这部分高端住宅无法被市场消化。其实，房地产市场应尊重市场规律，鼓励有钱人买一套豪宅，卖掉一到两套小房子，这样市场就流转起来，而玩数字游戏毫无意义，甚至会滋生弄虚作假。

我最近一直在宣传一个观点，中国正进入“房车时代”。从本世纪开始，中国老百姓的消费，特别是城市居民的消费主要集中在住和行的方面，房地产、汽车、高铁等行业，是近年中国经济增长的主要方式。我认为中国正处房车时代的中期，至少还有20年。这个期间住宅的刚需还是很强健的，只要中国经济保持稳中有升的态势，中国的房地产行业就会稳中有升。