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政府强推造城天津、沈阳、重庆写字楼市场被划高风险行列

扫描到手机各地楼市来源：中国房地产报发布日期：2013-04-28 07:09 字号：T|T

摘要：未来4年，天津新增写字楼要花60年来消化？沈阳要25年？这些骇人听闻的数据显示，在近两年来商业地产如火如荼的背后，二线城市写字楼市场的风险正在显现。

未来4年，天津新增写字楼要花60年来消化？沈阳要25年？

这些骇人听闻的数据显示，在近两年来商业地产如火如荼的背后，二线城市写字楼市场的风险正在显现。

日前，世邦魏理仕为本报提供了一份名为《中国办公楼实情调查》的内部报告，其针对北京、广州、杭州、上海、大连、宁波、成都、青岛、深圳、武汉、南京、重庆、沈阳、天津14个重点的调查显示，这14城市未来4年的写字楼供应增长高达80%，供应总量约4100万平方米。

基于过去3年的平均吸纳率测算，天津、沈阳、重庆被评定为供过于求的高风险城市，如要消化未来4年的预期供应量，其所需时间分别为60年、25年、20年；深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期被列为中等风险城市。

世邦魏理仕的多位高管就该调查结果接受本报记者采访时指出，目前国内二线城市几乎都在开发或者规划建设新兴区域、新中央商务区，在这一趋势带动下，大量商业地产项目涌入市场，并集中在这些新开发区域内。

无独有偶，被视为高风险城市的天津、沈阳、重庆也正处新区开发建设的热潮之下。

地方政府造城系主因

“在国内的许多二线城市，写字楼市场快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动的。很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致。”世邦魏理仕研究部华北区董事陈红飞指出，很多地方政府热衷于开发新区、建设新中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施建设以及房地产投资，二线城市商业地产过度开发令人担忧。

以风险最高、吸纳周期达到60年之久的天津为例，该市未来超过370万平方米的写字楼新增供应都来自滨海新区，占全市供应的70%；同样，供过于求、吸纳周期长达25年的东北重镇沈阳，多年致力于金廊区域的开发建设，也导致大量新增写字楼项目将在未来几年内密集入市。

这一情况也存在于成都的天府新城、重庆江北嘴、南京河西商务区、大连东港、杭州钱江新城、宁波东部新城。

从这14个城市的总体情况来看，约有54%的未来供应来自新兴区域、新中央商务区，其中，杭州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。

然而，在新区建设发展迅猛的同时，二线城市的写字楼市场需求却远未跟上开发脚步。

在陈红飞看来，虽然中国经济朝第三产业发展转型，但二线城市经济发展速度难以创造足够大的写字楼需求，无法拥有赶超北京、上海办公楼需求的潜力。

目前，部分二线城市写字楼的市场平均空置率徘徊在20%左右，同时在建项目及新增供应又在不断增加，前景不容乐观。

“过去3年，二线城市第三产业的年复合增长率为18%，依此速度，即使每年有45%的写字楼新增供应延迟上市、且上市后出租率80%即算成功去化，未来4年，二线城市的办公楼新增供应也要5.97年后才能基本消化。”陈红飞说。

此外，在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。