九龙仓48亿上海地王闲置超2年(3)
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各地楼市
来源:时代周刊
发布日期:2013-03-21 15:18
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摘要:仅在上海,九龙仓三幅土地储备均已超过两年,静安花园项目甚至囤地长达20年。虽然九龙仓集团有限公司副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在2012年9月的一次业内论坛上喊出响亮的口号,要学内地开发商的快速周转。
杭州市场应变不足
2007年,九龙仓给自己定的中期目标是内地业务资产占集团总营业资产的50%。2012年半年报显示,报告期内九龙仓销售规模大幅增加,在营业收入中物业销售收入同比增加超过154%,其中内地物业的销售额更是占集团营业收入的41%,占比已经全面超过香港。中国房地产测评中心排出的销售金额50强显示,九龙仓2012年在内地的销售额已经达到154亿元。
目前九龙仓在内地16个城市拥有项目,长三角区域是九龙仓布局全国的重要战略区域,占据了半壁江山,目前包括上海、杭州、宁波、无锡、苏州、常州6个城市。
去年9月,周安桥在一次业内高峰论坛上坦言,九龙仓靠近香港,有取得资金成本低廉的优势,但却很难将其转化为在内地的优势,发展规模证明了这一点。他以九龙仓在内地18年的发展和万科进行了比较,称后者规模涨了千倍,但九龙仓只涨了不到20倍.。
九龙仓学习内地开发商加快周转的信号也体现在了杭州首个单独开发亮相的刚需盘九龙仓君廷上,但时值调控,九龙仓的转型似乎没有想象中的顺利。九龙仓君廷2011年3月拿地,其楼板价为3578元/平方米,隔了21个月以后,2012年12月16日首度开盘,实际成交均价6219元/平方米,杭州业内人士认为这几乎没有利润空间。
虽然九龙仓君廷开发时间相对较短,但类似刚需产品,内地高周转企业甚至可以用9个月或更短的时间来完成。事实上,九龙仓早在2007年就进入杭州,为了熟悉市场,选择了合作开发。2007年8月,杭州转塘地块拍卖,九龙仓就曾与杭州本土房企金都联手,以总价30.91亿元竞得如今高尔夫艺墅所在的4块项目用地。
中指杭州分院研究总监高院生告诉时代周报记者,“2012年6-7月高尔夫艺墅卖得不错,每周成交几十套,但8月以后,每周成交10套左右 ,今年一二月至今,每周成交3-5套,受调控影响较大。前几年杭州拿地捂盘较多,未来越来越少,必须加快周转率,缩短开发周期。”
2009年,九龙仓首度独立布局杭州,以总价29.4亿元拿下杭一棉C、D地块,并在随后的短短3年之内,九龙仓在杭州投资近百亿元,斩获4宗地块,文晖项目、钱江科技城项目、银湖项目、富阳迎宾北路项目地块,拥有土地100万平方米。2011年8月,九龙仓宣布五大项目碧玺、君玺、君廷、雍景山、世纪华府正式启动。就在九龙仓君廷开盘不久,2012年12月24日,杭州市建设网一则“违法行为”公示显示,杭政储出(2009)76号地块未取得施工许可证擅自施工,处罚决定书编号为“杭建罚[2012]31号”,处罚当事人为九龙仓(杭州)置业有限公司。此次处罚的正是杭一棉项目九龙仓?碧玺。
2010年3月25日,九龙仓以20.2亿元总价,楼板价创下24621元/平方米拿下的文晖地块,曾在2012年被举报拿地两年没有动工迹象。该项目被命名为九龙仓?君玺,至今仍未开盘。除此以外,九龙仓雍景山项目也至今没有动静。
由于九龙仓各地分公司每竞拍一块土地,如何规划销售节点,如何配置系统资源等方面,都要呈报香港总部,开发到销售的重大决策沿用总部决定机制,九龙仓杭州本土的职业经理人权力有限,市场应变不足,影响了九龙仓的开发节奏,这也导致去年大量员工离职。去年底,九龙仓将常州公司总经理孙骐调任杭州公司总经理,准备加快5个项目的开发节奏,宣称杭州今年的销售目标要达45亿元。
汉嘉地产顾问副总经理陈焕春告诉时代周报记者,“九龙仓2009、2010年大规模进入杭州,2009年楼市处于疯狂的状态,高价拿地的企业基本没有盈利的。九龙仓刚好赶上那个大的时期,又没有开发足够快,赶在行情变化前出货。万科、金地等追求速度,拿地几个月或一年多就能开盘。九龙仓先跟本土企业合作熟悉和融入这个市场,但还是慢了半拍,当时高尔夫艺墅均价3万元/平方米左右,蓄客情况不错,但晚开盘3天,却正好赶上限购政策出台,项目受到很大打击。”
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