20%个税引发二手房交易“爆棚”

3月7日上午8点50分，合肥市房产局产权监理处，前来咨询和办理二手房业务的市民早就挤满了大厅。该中心负责人告诉记者，这种情况自周一起已持续数日。3月4日至7日，该市蜀山区地税局办税大厅办理二手房缴税平均每天都超过100户，工作人员说，“国五条”细则发布前，日业务量超过30户的都很少。新政尚未实施，合肥楼市已出现二手房缴税、过户“爆棚”现象，马鞍山、铜陵、宿州等多地的二手房交易量都较往日大幅增长。

“之前相关的手续也在断断续续地办，但担心新政一旦实施就要加税，所以赶紧请假来办过户，毕竟20%的个人所得税不是个小数目。 ”在庐阳房屋办证交易中心办理过户手续的桂先生说。在场的??民多数表示，想在新政实施前完成二手房交易。二手房源挂牌量的较快增加也是一个例证。据365地产家居网统计，“国五条”细则发布后，合肥多数区域二手房挂牌量激增，如庐阳区2月份的挂牌量为175套，而3月1日至7日一周的挂牌量已达144套。

房产中介生意红火。省城政务区某房产中介廖姓经纪人告诉记者，最近，咨询买房、卖房的电话明显多了起来，之前待价而沽的卖家想尽快将房子脱手，犹豫要不要出手的买家也想尽快成交，二手房日均成交量都是此前的两三倍；有的买卖双方已经基本谈妥，现在则希望尽快签约办理手续；还有许多买家要求看房，门店人手都不够用。

“不过，很多人认为个税计算就是现值减去原值再乘以20%，这并不准确。”该房产中介门店经理介绍，根据税务部门规定，个税计算时允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都是可以减除的“合理费用”。以一套原购买价格为30万元、现在售价60万元的房子计算，如果按照老政策，须缴纳的个人所得税为：60万×1%=6000(元)；如按差额20%计算个税，即60万减去房产原值30万、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，再乘以20%。

楼市调控从严从紧意在遏制房价

“此前看中的楼盘3个多月涨了300元，房价这么一涨，我一年的工资也‘打水漂’了。 ”在合肥某企业工作的小张准备明年结婚，买房是他这两年一直在盘算的事，听到楼市调控细则出台的消息，他表示，房价过快上涨势头是该遏制了，不然真无力买房了。

去年末至今年春节，部分热点城市楼市整体呈现量价齐升的态势，“暖冬”行情明显，引发了社会对房价继续上涨甚至“暴涨”的担忧。 “在这个大背景下，出台‘国五条’细则是对过快复苏的楼市、过快上涨的房价一个明确警示。 ”省房地产协会负责人认为。

“这次政策力度明显比以前加大，调控新政在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均大大加强，体现出从严从紧的特点。如社会普遍关注的，对已实施限购措施的城市，要求进一步完善现行住房限购措施，包括‘限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房’，其中‘其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施’，意味着限购范围有扩大的可能。 ”

“又如，新政再次明确，要强化税收手段和问责机制，‘对出售自有住房按规定应征收的个人所得税……应依法严格按转让所得的20%计征’，同时‘要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为’，‘对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人’等。 ”

“所有这些，都是调控从严从紧的具体表现，显示了政府调控房价的决心和信心！ ”这位负责人说，在强调一些行政举措的同时，政府更加注重调控长效机制建设，如完善供地机制、加强保障性安居工程建设等，这有利于从根本上形成楼市供给平衡、房价稳定的内在机制。

稳定市场预期尚待地方实施细则出台

“国五条”虽然尚未正式施行，但已给楼市尤其是二手房市场带来了强烈影响。业内人士建议，有关部门及各地有待尽快出台实施细则，促进楼市平稳健康发展。

“‘国五条’只是提出了调控的大原则和方向，相关条款的实施还有进一步细化和改进的空间，各地在具体落实时，还要结合自身的实际出台进一步可操作的方案。 ”有业内人士认为。

新政提出，限购区域应覆盖城市全部行政区域。以合肥为例，目前该市限购区只包括庐阳、瑶海、包河、蜀山等四区，其他区域均为非限购区。如何按照国家新政要求扩大限购区域，稳定房价，需尽快拿出细致的实施办法。

在二手房卖方中，有很大一部分是希望改善居住条件，即卖掉目前所住小房，加一部分钱换购大房；或是因为工作地点调动和其他原因而打算换购住房，这些人与投机者是完全不同的。业内人士认为，对这部分有“换房”计划的市民，二手房交易按照增值额20%征税的规定，会大大增加改善型刚性需求的购房成本。针对部分改善性需求者的担心，住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，如何尽量避免政策实施误伤刚性需求，也是各地实施方案所要考虑的重要事项。 2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策实际上对改善刚性需求有一定的优惠，应继续坚持执行。

业内人士还建议，相关地市和部门应按照新“国五条”的要求，及时将政策条款、市场供求关系等信息向群众传递清楚，坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防对政策的误读或是某些利益团体跟风炒作造成市场混乱。此外，还应制定本地区年度房价控制目标，并及时向社会公布。这样，才有助于形成稳定的市场预期，从而巩固调控成果，切实促进楼市平稳健康发展。