石家庄置家网

房地产大佬时代到来一线城市准垄断（3）

扫描到手机置家关注来源：经济观察网发布日期：2013-01-04 09:10 字号：T|T

摘要：近日，一位开发商刚刚结束了深圳一宗庞大的旧城改造项目一期，就将整个项目转让给了万科。在调控持续，小企业融资难旷日持久的情况下，这位民营老板觉得自己日益疲乏。地产行业的收购兼并已经位于所有行业之首，在一线城市，几家的地产商就可以占据近20%的市场份额。

兰德咨询最近发布的一份《房地产企业经营管理蓝皮书（2012）》中就指出：“2011年全行业企业的销售（营业）利润率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，优秀值是33.2%；成本费用利润率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，优秀值是22.4%。通过进一步分析各项项目成本、费用占比情况发现，近年来，随着融资难度的加大，这两项费用"吃掉"项目开发利润的比例越来越高。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业高达70%以上。这不能一味地归咎于我国的金融制度。在既有金融制度的情况下，企业应当反思：是选择轻资产模式还是重资产模式；项目开发是追求高溢价，还是高周转。”

有更直观的例子，龙湖发行的美元票据，时长7年，息率为6.875%，而国内的大多数的地产公司的信托融资，一年的资金成本就远超15%，这个利息的差距最后直接转换成了利润上的差距。

但是否具备融资通道，这种战略层面的问题，现在才行动，可能大势已去，能排到第几的命运或许已被注定。

未来

从2008年王石说拐点开始，集中度就加速了。

世联地产为本报提供的数据显示：全国房企数量增速已从2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，随着房地产行业利润率的逐渐缩减，未来房企数量将进入负增长阶段，届时行业的集中度也将随之提升。事实上，近几年房地产行业的整体利润率呈现下降的趋势。从A股上市房企近几年的净利润来看，负增长房企的个数占比在增加，而利润率降低的结果将是房地产企业数量的减少。

兰德咨询预测认为：2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。

来自兰德咨询的数据：万科2003年的市场销售额为63亿元，市场占有率为0.82%，2011年的销售额增长至1215.4亿元，增长了18倍，市场占有率为2.06%。

到了2012年的8月份，有报告表明，万科的市场占有率已经达到4%。

未来会不会出现巨头垄断市场或者说局部市场的可能性呢？

来自世联地产的观点：2009年以来前10名、20名的市场占有率稳步上升。截至2012年三季度，前10名市场份额已经接近15%，前20名开发商份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调整的长期化，未来市场集中度将会加速提升。

简单地理解：一年全国卖了8万亿的房子，而千亿和准千亿巨头就有6家，这6家就占领了7.5%全国的的市场份额。

而据天相投顾房地产行业2012年半年报综述：6家一线龙头公司经营现金流入占72家地产公司经营现金流入的48.92%。

从大开发商的走向不难窥探到一点小开发商的命运。兰德咨询的报告认为，未来5年房地产企业数量可能减少三成，减少的企业以中小房企为主。