石家庄置家网

国务院专家任兴洲：土地财政推动房价轮番上涨（2）

扫描到手机地产声音来源：凤凰网房产发布日期：2012-12-30 09:33 字号：T|T

摘要：“第四届中国经济前瞻论坛”于2012年12月29日在北京召开。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲发布演讲，她认为土地财政客观上推动房价轮番上涨，其他国家的量化宽松的政策都将对中国的房地产市场提出一个挑战。

今年前低、中升和后翘，我想有这么几个原因。首先看前低，前低主要是两年多来的宏观调控和房地产调控累积效应的结果，今年一季度价格交易量都还是比较低的。再一个开发商以价换量在那时候是很普遍的，所以价格相对比较低。包括北京这样的一线城市，周边的五环、六环以外的价格实际上确实有回调的趋势。到了中期6、7月份以后我认为有两大原因导致中升，一个就是我们的刚需随着政策的调整开始释放，最大的原因是因为今年的宏观经济形势的变化，经济下行趋势的明显带来宏观调控的预调和微调，这对房地产市场产生了效应。特别是利率两次下调，存款准备金率多次下调，以及新增信贷的增加，今年新增信贷恐怕要超过8万亿，所以这些政策对房地产的形势产生了非常大的变化。

还有一个因素就是地方政府的作用，到了中期的时候土地出让减少，房地产市场的形势很多地方政府采取了一些变通的措施，所以这两个大的原因导致了今年的中间开始回升，交易量和价格都有所回升。

到了后期后翘的因素更加复杂，我想今年的后翘除了刚才我说有金融调整的因素，有地方政府的变通因素以外，更重要的是今年年底还有一个很复杂的的因素，是对于明年政策的预期。刚才卢中原主任讲明年有一个换届效应，所以很多人认为明年的房地产政策会要大放松，有很多记者采访我，是不是明年的政策要放松，很多人说政策一放松价格要上涨，所以今年我要把房子抢到手。还有就是对明年的预期发生了很大的变化，十八大以后有人解读十八大，认为城镇化是内需的最大潜力，城市化将推动房地产市场大发展，价格可能要涨了。还有人说收入倍增，两个倍增，特别是城乡人均收入倍增，购买力增强了，房价要涨。还有人说征地要更多的向农民倾斜，所以一系列的变化对明年的预期发生了变化。这样一个预期，实际上在房地产市场里面是非常明显的。因为它带有资产价格的性质，它预期使得价格不断的往上攀升。如果大家这样的心理越多，就产生了这样的因素。当然大家也看到一些一线城市今年的投资量下降，预示着有人分析明年的供给会有所变化，所以这一系列的因素导致年底大量的预期变化，导致年底市场一下子火了起来。当然我认为更重要的还是有支付能力的购买力，我们到年底的时候和往年相比，我们的信贷也没有那么紧。

所以这些因素加在一起，导致了今年的前低、中升和后翘的因素。我认为这里面三个大的因素，一个是刚需释放，一个是金融政策的调整，一个是预期的变化，所以简单的概括今年的形势。

明年怎么看，我想明年的总体判断，是我个人的判断，当然我们这个所的研究团队大体上也是这样的看法。明年总体上就全国而言，市场相对平稳。但是也并不排除一些地方，包括全国，因为一些多种因素的叠加效应产生市场的波动，甚至如果搞不好还会有大的被动，什么原因呢？我做点简单的分析，第一个是促稳的因素，我们中央经济工作会议对明年调控的政策主基调是稳中求进，这样一个稳字实际上对明年的房地产市场有非常大的指导作用。第二个十八大、中央经济工作会议释放出明显的房地产政策信号，十八大和中央经济工作会议都提出坚持房地产调控不动摇，继续实行限购以及差别化的利率等等，这实际上对于稳定市场的预期发挥了一定的作用。所以我们说最近，包括住房与城乡建设部和国土部都纷纷表态，明年将继续实行房地产调控政策不动摇，实行限购以及差别化的利率，从十八大和中央经济工作会议，我估计到明年两会政府工作报告，以及主要政府主管部门都释放出明显的信号，这对于稳定市场预期和管理市场预期发挥了很大的作用，所以这是稳的因素。

第二个稳的因素，我认为今年的刚需今年做了相对比较集中的释放，也释放了一部分市场需求压力。

第三个就全国而言，特别是居民住房的库存仍然在高位，包括北京在内，大家恐慌是恐慌。但是仍然有五个月的库存可供销售。有人讲性价比好的地段比较少，但就总量而言，北京市和上海这样的地方，它的库存仍然在历史上比较高的水平。而有些二线和三线城市房地产去库存的压力还相当大。所以在这种情况下库存在高位，对于稳交易量、稳价格、有足够的供给就使得明年市场稳的因素增加了。

第四个方面是保障房的投入使用，我们去年有1000万套保障房，今年有550多万套投入使用，明年600万套开工，400万套投入使用，所以这样累计下来保障房的供应会增加，同时对价格的影响也是正面的，所以这个因素也是稳的因素。