年末的上海商品住宅市场正呈现出显著“翘尾”行情。今年11月，上海商品住宅成交面积为98.15万平方米，反超“银十”。有专家指出，11月全月交易量表现优于“金九银十”的原因一是受足量供应大力支撑，另一方面与市场普遍预期有着密切关系，政策层面依旧传递着趋稳信号，以及近期土地市场持续回升表现，加大了市场对于房价反弹的整体预期，部分购房者尤其是刚性需求购房者开始担忧明年房价会出现上涨势头，纷纷加快入市步伐。

11月成交反超“金九银十”

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，11月商品住宅98.15万平方米的成交量比9月80.99万平方米、10月87.62万平方米的成交量分别多出了17.16万平方米和10.53万平方米，如果和年内最火爆的6月比，仅少成交了3.91万平方米，显示出11月的成交算是比较火爆的。

从11月新增楼盘供应来看，以知名房企为主力推盘对象，分别有中海、保利、万科、绿地、旭辉、朗诗等，均于11月份推出各自旗下项目。与之相对应的是，供应量成为新房市场整体表现好与坏的关键因素之一，房企踊跃推盘在一定程度上刺激交易量的上升。

汉宇地产市场研究部分析师表示，虽然一部分房企已提前完成全年销售指标，但这并未降低目前开发商推盘热情，与之相反，房企目光继续锁定于年末最后两个月。因为相较于明年，目前楼市调控政策走向更趋明朗化，只要价格合理定位，不仅销售问题能够得到保障，还能提升房企全年利润总额水平。在此状态下，支撑着全市商品住宅新增量反超“银十”水平。

德佑地产研究主任陆骑麟也指出，目前虽然开发商的降价普遍力度远不及年初，但是由于8-9月的推盘高峰并未能在“金九银十”得到消化，高企的库存令不少开发商不敢轻易上调价格。11月成交排名前列的楼盘有不少都是前期推盘的项目，部分项目甚至在前期推出房源仍有较多剩余的情况下，在10-11月加推楼盘。临近年末，这类项目所面临的业绩和库存压力可想而知，因此加大营销力度成为了必然选择。

“翘尾”行情有望延续

从近期市场成交结构来看，刚需产品成交占比呈现出显著上升趋势。金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示：今年上海6—11月商品住宅的均价分别显现出均价从高位明显下滑，其中，9—11三个月更是在“年化均价”22514元/平方米的下方运行。黄志坚认为，均价的下滑表明高端物业在后几个月成交占比的下降和萎缩，楼市基本回到刚需和改善型绝对主导的轨道上来了。

刚需的释放和开发商的积极出货有望使得“翘尾”行情得到延续。汉宇地产市场研究部分析师认为：“年末最后一个月，新房市场将有望延续11月良好局面，开发商分秒必争保持火力，加推后续房源。值得注意的是，一些大型房企，近期明确表示将在年底再度启动年末促销活动，虽然缺乏足够动力支撑项目价格出现大幅降价，但在房价看涨预期逐渐形成的背景下，与上半年相比，更易获取有效需求，这将为12月份实现“翘尾”行情创造有力条件。”

对于后市，张宏伟认为市场“基本面”将出现真正意义“回暖”。他认为，2012年整个1-8月，全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外，成交量的持续回升也导致1-11月的房地产市场“基本面”开始逐步小幅好转。而开发企业在成交量回升的之后，或加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。