对于大多数“老房贷”用户来说，2012年的降息利好将于2013年1月1日集中兑现，明年的房贷月供款能“减负”了。然而，每到年底，部分手头有闲钱的人往往打算提前还贷，银行专业人士提示，是否需要提前还贷要仔细思量。

新利率给“房奴”减负

2012年6月，5年以上贷款年利率也就是房贷所对应的利率从原来的7.05%下调至6.8%；而随后的7月，又进一步下调至6.55%。也就是说，在2012年，房贷年利率下调了0.5个百分点。由于大部分贷款者都选择“按年调息”，降息的实惠将从明年1月1日起享受。

以100万元20年期的贷款为例，今年年初5年期以上贷款基准利率为7.05%，选择等额本息方式偿还，今年每月还款金额为7783元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55%，同样一笔贷款，明年每月偿还金额7485元，每月减少了298元。

对于工薪阶层来说，这个数字还是很引人注目的。如果贷款者想要测算房贷月供的变化，银行理财经理建议大家到银行官方网站上去找贷款计算器，选取其中的“房贷计算器”，输入还款方式、贷款金额、贷款年限、贷款利率就能算出每月偿还本息额，也就是月供了。

四类人群不必提前还贷

每年12月，各商业银行就会迎来一批提前还房贷的客户，一年中的还贷高峰往往在这个时候出现。

一位银行人士介绍说，到了年底，上班族会有各种红包、补发的费用、奖金以及年终奖等收入，在衡量其他投资渠道与贷款利息之间的收益之后，一些人还是选择将一年攒下的钱部分偿还按揭，以降低月供。因而导致年底向银行申请提前还贷的人数增加。据银行人士介绍，这几天经常有市民来银行询问房贷还款的业务，诸如提前还贷需要准备哪些材料？有的是已经还贷多年，询问提前还贷是否划算等。

银行理财人士认为，市民是否选择提前还贷，主要取决于手中是否有投资渠道且投资收益高于贷款利率，比如短期内有收益项目可投资的，也可选择后期还贷。同时提前还贷可以减少贷款人心理压力，少还一部分利息，如果手中有资金，提前结清贷款自然为好。

业内人士提醒，四类贷款者不必提前还贷：一是选择等额本金还款，其还款期已过三分之一的购房者。因为等额本金开始还的本金比较多，已将大额本金还完，剩下小额贷款产生的利息不会太多，即使你提前还房贷，还的更多的是本金，显然意义并不大。

二是等额本息还款已到中期的购房者，因为这部分市民已经还了大部分利息，提前还贷的意义也不大。业内人士解释说，“等额本息还款方式，借款人前期还的利息多，本金相对少。到还款中期的时候已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，所以此情况下提前还贷的意义不大。”。

三是准备后期向银行贷款的市民，现在若把贷款还了银行，后期在银行申办贷款时，尚不知能否批准。

四是已享受7折利率优惠的市民，先别急着提前还贷。因为目前银行的新房贷已经很难执行优惠利率，７折优惠更是难得。某银行个贷部门主管算了一笔账，对于已经享受7折利率优惠的市民来说，把要还的这笔钱去存款反而更划算些。目前，5年以上贷款年利率也就是房贷年利率为6.55%，打了7折之后，是4.585%；而对应的5年期存款基准年利率为4.75%，存贷款利率是倒挂的。

总之，无论是等额本息还款方式还是等额本金还款方式，借款人在还款期的前一段时期里提前还款比较划算。