日前，住建部部长姜伟新表示，坚持房地产市场调控政策不放松。这种背景下，2013年楼市又将怎么样开局？在房地产市场竞争加剧的情况下，开发企业如何在品牌建设赢得市场的先机。

本期权威访谈就来看看中国城市研究院客座教授、中国策划专家委员会全国专家委员韩世友的分析。

关键词：价格

“五非”项目或价格下滑

日前，相关部门领导一再表示：坚持房地产市场调控政策不放松，这很明显地体现了房地产调控政策连续性和稳定性。

●记者：现如今，楼市迎来了传统淡季，但从买方市场来看，还有一部分消费者希冀年底购房，您认为年底的房价还有大的变动吗？楼市大幅反弹可能性有吗？

●韩世友：日前，相关部门领导一再表示：坚持房地产市场调控政策不放松，这很明显地体现了房地产调控政策的连续性和稳定性。在这种大背景下，我国房地产市场大幅度涨价是不可能的，但长期来看，缓中有增长这是肯定的。

从地产项目的城市分布区域上来看，非核心地带、非中央居住区、非经济居住区、非商业办公区、非产业办公聚集区都有可能面临价格下滑的局面。

关键词：市场

明年楼市将平稳开局

明年房地产的开局谈不上什么火爆，未来的楼市形势跟今年不会有太大差异，房价存在略微上扬的可能，但大幅上涨还是不太可能。

●记者：日前，住建部部长姜伟新明确表示，房地产市场调控政策现在还没想放松。那么，在这种大背景下，您认为2013房地产市场的开局如何？

●韩世友：明年随着600万经适房和安居房向市场投放，之前的3600万安居计划也已经到位了，这会把我国房地产刚性需求分解掉一部分。再加之，房地产中的高端需求，也就是中产阶级以上的人基本都有住房，因此房地产的市场消费正在缩小。

目前正在进入中产阶级的人，出于对居住品质的不断提高，可能存在市场需求。不过这部分市场需求释放可能比较缓慢，所以明年房地产的开局谈不上什么火爆，未来的楼市形势跟今年不会有太大差异，房价存在略微上扬的可能，但大幅上涨还是不太可能。

二线城市写字楼堪忧

商业地产未来的发展大趋势应该也是稳中有升，不过在很多二三线城市商业地产一度开发过度，总开发量大于总需求量的情况下，其后期上涨就比较乏力。

●记者：今年随着商业地产的火爆，这些楼市产品，在未来将会面临什么样的局面？

●韩世友：商业地产未来的发展大趋势应该也是稳中有升，不过在很多二三线城市商业地产一度开发过度，总开发量大于总需求量的情况下，其后期上涨就比较乏力。

因为很多这样的城市并不是我国城市的核心地带，这样的城市养不下多少大型企业或外企总部，主要面向的还是本地企业和商业机构，因此相对较小的需求成为商业地产发展的最大阻力。从商业地产产品上来看，我觉得门脸商业可能要好一些，而写字楼的风险更大，因为没有新的产业升级和大批项目注资，单纯依靠本地能力很难支撑其后期的良好发展。

关键词：品牌

品牌建设需准确定位

企业的主要目的是盈利，品牌有自己的特殊定位和发展使命，这决定着一个企业能走多远，走多快。比如万科从做加法到减法，专注服务于中国住宅地产，这是一个品牌的定位。

●记者：在剧烈的市场竞争下，品牌开发企业的优越性表现越来越明显。您认为一个房地产企业在品牌方面的打造都应包括哪些内容？

●韩世友：地产品牌建设与其他产品品牌的建设没有什么本质区别，要打造一个好品牌首先要有准确的市场定位和客户群体定位。企业的主要目的是盈利，品牌有自己的特殊定位和发展使命，这决定着一个企业能走多远，走多快。比如万科从做加法到减法，专注服务于中国住宅地产，这是一个品牌的定位。

第二，品牌的建设在有了清晰的定位之后，还要有一套清晰的管理方法，这就是企业平拍文化的建设问题，也就是从价值观到方法论到实践载体，这种三位一体的企业文化建设，是品牌建设的决策关键。一些房地产企业目前还没有这样的长远规划，多是走一步算一步，这不是科学的决策，也称不上什么品牌的建设。

第三，文化的执行力，这对内是企业管理，对外是品牌传播。每一个企业内部都有人、财物、供产销等几大体系，要用特定职能把它们深入化、落地化，确保各个职能做到位。对外要有清晰的品牌定位、科学的传播技巧、完善周到的体系等，这些都关乎一个品牌建设的成败。

关键词：发展

房企创新已势在必行

如果房地产开发企业不理解这种变化，产品形态的开发就不会具有超前性，势必逃不过寒冷之感。如果谁抓到了这种变化，就能赢得市场先机。

●记者：日前，在北京举行的“中国企业竞争力年会”上，有业内人士谈到“企业创新”时表示，“只有房地产感到寒冷，企业创新才会回暖”。对此，你如何看？

●韩世友：企业创新首先是产品技术创新，更高级的则是经营理念和经营模式创新，这两种模式对于房地产企业来说只是刚刚起步，由于经济、技术基础的薄弱，这个行业的创新很乏力。

目前很多房地产还处于制造产品的物质功能属性上，比如住宅还在追求户型好、朝向好、在中心地段、交通便利，这就体现在房地产还在追求物质属性上，在精神追求上还有非常遥远的距离。

传统经济形态下人们的生活是两维一体（家庭~单位），可是现在随着社会财富的极大丰富、居住品质的提高，人们二维的生活形态已经变成多维一体，比如家庭、单位、休闲、娱乐、学习等，这种生活形态的转变势必带来房地产产品形态转变和升级。如果房地产开发企业不理解这种变化，产品形态的开发就不会具有超前性，势必逃不过寒冷之感。如果谁抓到了这种变化，就能赢得市场先机。