在万科、保利地产 等标杆房企在二级土地市场上“赤身肉搏”时，诸如万方地产、亿城 股份、大名城等一批中小房企，把目光瞄向了高利润的一级土地市场。不过，也有多位业内人士认为，一级土地开发不定因素远多于二级开发。

中小房企争相介入

10月31日，三季度业绩惨淡的万方地产公告称，该公司下属子公司北京万方天成房地产开发有限公司竞得北京一宗土地的一级开发权。该项目属于北京市门头沟区石龙高新技术用地，中标价约为19.13亿元，其中土地一级开发管理费为中标价的8%，定向安置房项目中标价约为2.98亿元。这也是该公司自地产调控政策后首次涉及土地一级开发。

10月30日，亿城股份与唐山市陡河青龙河管理委员会、唐山陡河青龙河开发建设投资公司签订《唐山市环城水系青龙河西线土地一级开发投资合作协议》，约定公司负责投入合作资金3.6亿元，两河管委会和两河投资公司负责对唐山市环城水系青龙河西线土地进行一级开发整理。

根据协议，上述地块计划分三期进行整理。若三期内目标地块均按照协议约定时间上市，且亿城股份通过“招拍挂”取得目标地块，该公司将在一期、二期上市时分别拿回合作投入1.5亿元及相应收益，三期上市时再拿回合作投入6000万元及相应收益。但如果亿城股份未拿下该地块，该公司则拿回全部合作投入及相应收益。

此外，漳州发展和大名城曾在10月27日双双公告参与土地一级开发。其中，漳州发展将参与漳州市诏安县江滨新区南区1322.58亩土地的一级开发，投资收益采用保底收益加净收益分成的方式；大名城也将参与规划中的兰州高新区榆中园区首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。

国泰君安一位地产分析师对记者称，一级土地开发仅通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”，就可以达到出让标准，最后通过招拍挂出让后与政府按比例分成，而相对于二级开发投入大量建安成本，中小房企肯定愿意选择一级开发。“而且，做一级土地开发要比二级开发利润大得多，可能是中小房企介入的主要原因。”他说。

上述分析师还称，也有不少房企是为了拿到二级土地开发的权利，因为进入一级开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。

一级开发也有风险

事实上，以土地一级开发起家的房企不在少数，典型的如云南城投、绵世股份、中天城投等地方企业。深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁对记者直言：“做一级土地开发的企业，一般与当地政府具有良好的关系，否则很难拿到开发权。”

值得注意的是，房企即便拿下土地一级开发权，也并不意味着拿到金饭碗。在宋丁看来，土地一级开发也有多方面风险，其中一个就是政府违约风险。他举例称，如果地块未来只是用于储备用地，政府用其自有资金偿还给房企，那么一旦政府资金紧绷，欠款风险自然加大。

“在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的，而且一旦遇到拆迁不顺利，也会推迟整个项目的完工时间，这会长期占用房企大量资金。”他指出。

除此之外，开发成本问题亦不容忽视。宋丁表示，近年来土地一级开发成本水涨船高，启动项目的第一期往往动辄十数亿，对普通型房企是个考验。他说：“由于开发周期较长，受到宏观经济形势、楼市调控政策的叠加影响，地块出让价格和规模具有不确定性。”

事实上，房企在一级土地市场受到重创不乏先例，香港上市公司中国新城镇，是少有的以主营土地一级开发为核心业务的民营企业，曾经的母公司为上置集团。今年9月初，上置集团一纸公告，宣布将中国新城镇作为不良资产进行剥离。

上置集团当时的解释道出了土地一级开发商的难处：“我们经营业绩主要由土地使用权拍卖次数和成交价所带动，但公开拍卖的次数及成交价格又非集团所能完全控制。”