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商业向写字楼进军高端写字楼将进入“寻常百姓家”（3）

扫描到手机石家庄资讯来源：燕赵都市报发布日期：2012-10-25 07:38 字号：T|T

摘要：虽然石家庄目前服务业发展程度低，产业升级速度较慢，然而受到高铁因素的影响，作为交通节点上的石家庄，自然会吸引更多企业的关注和进驻，高端写字楼也将进入“寻常百姓家”。

潜在开发量不断加大

写字楼受自身性质的影响，产品市场的供给处于发展的过程中。“虽然概念推广范围大，但是石家庄写字楼市场并未出现井喷的状态。”凌家彦认为，这与写字楼对区位因素要求较高有关。一般写字楼均出现于“中心”地带，比如CBD中心、商务中心或者交通节点处，企业倾向于选择与其自身的特点相关的办公环境。“比如金融企业一般选择银行聚集区，贸易公司则喜欢选择商业区。”

虽然石家庄写字楼开发量与需求量处于相对吻合的状态，市场相对比较稳定，然而让苗向华有些担心的是，目前写字楼的潜在开发量比较大，如果没有相应的需求对接的话，出现供大于求的情况将对市场带来不利的影响。

“目前城中村改造项目以及石家庄一些小的地块规划中，都能看到写字楼规划的影子，未来市场上写字楼的供应量应该比较大。”不过在苗向华看来，这个形势取决于未来城市经济的发展，由于石家庄城市没有太多的主导产业，政府也在努力将石家庄定义为服务型的社会，那么服务型的企业就面临着扩张和升级的机遇，在这个过程中，自然会衍生出许多的需求。那么需求与供给之间能否达到平衡？这就需要政府的调控。“如果市场处于无序的开发状态，那么供大于求的现象很容易出现，如果政府对市场进行把控，那么整个市场会朝着有序的方向发展，则不会出现大的波动。”

在苗向华看来，目前石家庄写字楼去化率并不高，一个重要的瓶颈制约着写字楼的销售。“这个瓶颈即是，购买者的接受价格与写字楼的市场价格有一定的落差，两个价格成平行线分布，目前尚未有相交的迹象。”从事多年市场研究的苗向华认为，目前市场上对写字楼购买的理想价位仍然停留在7000-8000元/平方米的水平，而市场上推出的写字楼价格多在每平方米万元以上，这个价差如果不能解决，那么写字楼的市场需求则无法得到释放。

“就我了解的情况，高端写字楼中，万达写字楼由于具备品牌价值、自身品质以及交通优势等因素，在每平方米万元以上的高位仍然能够保持热销外，其余的写字楼销量情况并不理想。”苗向华认为，“虽然许多写字楼都打着5A、甲级的概念，但是一些写字楼的实际规格并没有达到相应的水平。”凌家彦认为，石家庄市场上真正能够称作顶级写字楼的项目其实并不多。

如何解决这个瓶颈，方法除了开发企业静等购房者的心理价格逐步提升外，就是选择降价。然而在苗向华看来，由于受成本高、资金投入量大且回款慢等因素的影响，写字楼降价的可能性很小。