5万元能抵50万元 上海中高价楼盘降价跑量回笼资金
扫描到手机 各地楼市 来源:东方早报 发布日期:2012-10-19 08:58 字号:T|T
摘要:“临近年底,一些中高端房源开发商面临一定的资金压力,所以会选择旗下中档楼盘来跑量。”薛建雄进一步说,高端楼盘一是难以跑量,二是开发商也舍不得拿来跑量。
“目前上海中高端楼盘价格维持在调控前的9折水平”
本周推盘的刚需楼盘价格较为坚挺,部分楼盘存在小幅涨价的情况。
国庆长假过后,中高端楼盘的入市热情明显恢复。
上海某房产网站数据监控中心截至10月18日的统计显示,本周末(10月20日-10月21日),上海市内预计有6个新建商品住宅项目开盘或加推房源,其中改善型、中高端楼盘占据了一半。某房产网站称,本周末上海预计有近千套房源新增入市,较上周末的实际推房量大涨逾140%;开盘均价约为32500元/平方米,较上周末上涨了三成。
中房信分析师薛建雄介绍,10月中旬以来,上海改善型、中高端楼盘入市步伐加快,其中不少销售较好的楼盘价格都跌得厉害,其他楼盘的定价也较贴近市场,尤其是单价3万元左右的中档楼盘,跌价的情况较为明显。
“临近年底,一些中高端房源开发商面临一定的资金压力,所以会选择旗下中档楼盘来跑量。”薛建雄进一步说,高端楼盘一是难以跑量,二是开发商也舍不得拿来跑量。
“中高端楼盘价格下滑”
售楼处给出的反馈显示,这批中高端楼盘普遍都有优惠措施。
徐汇尚海湾豪庭售楼处介绍,该楼盘此次加推200多套90-210平方米精装修房源,既有江景房,也有非江景房,“目前具体价格还没有出来,预计总体单价在6万元左右。根据面积大小,认筹客户可享受‘5万元抵扣30万元、50万元’的优惠”。
徐汇印象欧洲[最新消息 价格 户型 点评]城售楼处计划在本周末加推290多套两房、三房房源,均价在2.6万元/平方米,“支付5万元意向金可享9.5折优惠。”
另一中等价位楼盘——嘉定华润中央公园也计划在本周末入市。该楼盘售楼处介绍,此次计划加推一批精装修两房、三房,均价在2.3万元/平方米,意向客户可享受总价减5万元优惠,“推多少套还没有定”。
“目前改善型、中高端楼盘的价格是下来的。”某央企开发商说,真正的高端市场并没有出现热销局面,目前面积在200平方米以下、单价在3万元左右的改善型、中高端楼盘销售情况还可以,户型更大、单价更高的楼盘销售就较为一般了。
据该央企开发商介绍,以该公司旗下项目为例,在市中心的高端项目是企业标签,稀缺资源,肯定不是跑量的,郊区的改善型会优先拿来跑量。
某上市房企营销总监进一步说,市场好的时候,尚海湾豪庭江景房卖过单价8万元,非江景房也卖过6万元,但今年上半年该楼盘的成交均价只有每平方米5万多元。该营销总监称,目前上海总价在600万-800万元的房源销量还可以,超过800万元就不行了。
新江湾城某中高端楼盘开发商也介绍,该公司计划在10月底或11月初加推100多套平层房源,面积在170-180平方米,均价在3.5万-4万元/平方米,“这样的户型在板块内算较小面积段,比较好卖,定价上虽不算让利促销,但也是市场价。”
该开发商称,今年该公司的销售情况还行,没有太大资金回笼和跑量的压力。
“短期内刚需产品推盘量难爆发”
同样计划在本周末新增入市的,还有3个刚需楼盘。
青浦绿地新瑅香公馆售楼处称,该楼盘此次系首次开盘,计划推出100多套房源,均价在1万元/平方米左右,“办卡总价减2万元,全款可打9.7折,贷款打9.9折”。
青浦珠光苑售楼处称,该楼盘此次将推出25套复式公寓,均价在1.32万元/平方米,“意向客户可享受3万元抵扣7万元优惠,前十名客户可享9.5折,一次性付款再打9.5折,另外开盘当天还有特别优惠。”
嘉定金鼎香樟苑售楼处未给出具体优惠措施,仅称本周末将推出100多套两房、三房房源,均价在1.9万元/平方米,“优惠开盘当天定”。
薛建雄说,本周末推盘的刚需楼盘价格较为坚挺,部分楼盘存在小幅涨价的情况。
据某房产网站分析师曲鹏介绍,刚需产品几乎垄断了9月上海楼市的新增推盘量,眼下市场上充斥着大量新入市的刚需产品,加剧了刚需项目相互间的竞争,短期内大部分刚需项目不会选择继续推盘,预计在未来几周的时间内刚需产品的供应难以出现爆发式的增长。
相比之下,曲鹏认为,改善型产品9月供应相对较少,部分改善型项目也寄望在刚需产品供应趋淡时期,抢占市场。
某上市房企营销总监同样认为,10月改善型、中高端楼盘在供应结构上占比会比9月增大,“这类楼盘开发商在10月、11月的推盘力度较大,目的是回笼资金,使全年业绩更好看。”
“定价不会出现大变动”
虽然供应量加大,但受访开发商普遍判断,中高端楼盘的成交情况仍要视乎定价策略。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为,近期改善型、中高端楼盘供应量较大,成交肯定会有,但落实到各个楼盘上,是否每个楼盘成交都会好,还有待观察,“对于目前的改善型、中高端市场,(提高)性价比是惟一一条出路。”
上海中建地产副总经理宋成魁也有类似观点。他认为,目前的楼市较稳,“需求存在,供应可以”,但要马上达到“好”的程度不太现实,对于改善型、中高端楼盘来说,“价格是一定要让的,这是大方向”。
“我个人认为,年内改善型、中高端楼盘的价格不会涨,但跌也不会跌到哪里去。除非个别楼盘有自身原因。”前述央企开发商分析,这类楼盘开发商在价格上都已坚守了大半年,临近年底,一般情况下各开发商不会在价格上出现大的变动,尤其是今年业绩完成较好的开发商定价不会跳水。
该央企开发商认为,具体楼盘的定价会参照所在区域的供求关系,“近期出现热销的改善型、中高端楼盘周边,其实周边也没有什么其他新盘。”
据某上市房企营销总监介绍,目前上海中高端楼盘的价格维持在调控前的9折水平,但目前中高端楼盘开发商对价格判断较为一致,定价只要比市场价格略低就可以了,不会出现5月那样靠大幅促销拉动行情的情况,“因为现在是年底,市场又较为平衡,正常市场价推盘也能有成交。”
鉴于9月以来较高的推盘量,薛建雄认为,受近期一些定价较低的改善型、中高端楼盘成交较好的影响,本周这类楼盘的成交量会继续走高。9月上海楼市供应量高达127万平方米,预计10月的新增供应仍然会达到80万平方米,这可能使得10月楼市成交量达到90万-100万平方米。
“由于中高端楼盘占比增多,体现在成交数据上,会出现量价齐升的情况。”薛建雄也指出,这点要在改善型、中高端楼盘降价之后才会出现。
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