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潘石屹无奈当了“包租公”？转型动机和能力受质疑（2）

扫描到手机置家关注来源：每日经济新闻发布日期：2012-08-30 10:07 字号：T|T

摘要：SOHO中国将旗下物业转为出租而非出售的原因，可能与整个上海商业地产面临滞销有关。同策咨询机构的数据显示，截至目前，上海新建办公楼的销售总量只有83万平方米，而去年同期的成交量有132万平方米，上海的写字楼销售表现疲软。

转型动机和能力受质疑

SOHO中国的转型动机被质疑。

李平说，SOHO中国此前开发的销售类写字楼，虽然宣传时多自称是“甲级写字楼”，但很难被业界认可。这一类物业的租金，也是所有写字楼等级里最低的。

SOHO中国推广部门根据CBRE的数据称，京沪优质办公楼租金在过去18个月中分别增长了73%和18%，而空置率都降到了历史最低水平；租金收益率达到了历史高峰。其回应《每日经济新闻》记者采访时表示，SOHO中国的物业全部都是在黄金地段的优质写字楼等商业物业，转型将给公司带来可观的收益率。

但21世纪不动产提供的数据显示，SOHO中国目前在上海的几个项目地区周边的租金并不高。SOHO海伦广场周边项目的租金是4.5元/平方米/日，SOHO虹口项目周边项目租金4.5元~5元/平方米/日，虹桥临空周边的租金则在3.5元~4元/平方米/日。租金超过8元/平方米/日的只有SOHO复兴商业广场、外滩SOHO、证大8-1地块等。而按照潘石屹提出的未来五年150平方米持有物业，租金收入超过40亿元的目标，SOHO中国所有项目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。

在潘石屹宣布上述消息后不久，SOHO中国就在香港资本市场遭遇连续抛售。

交银国际宣布，鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012年~2014年盈利预测16%~23%。把资产净值下调5%，并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。招商证券也持类似看法，不仅下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产，同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。

事实上，这样的疑问不仅存在资本市场，房地产行业也同样不看好SOHO中国的转型。李平说，SOHO中国转型为持有房地产的方向是对的，但有没有能力这么做，却是个问题。