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“拿地难”掣肘产业地产（3）

扫描到手机政策与金融来源：新华网发布日期：2012-07-02 14:59 字号：T|T

摘要：目前工业地产开发商面临的最大难题就是“拿地难”。在现今的政策和市场的环境下，开发商很难获得一手土地，工业厂房、物流仓储和科技研发办公类物业的开发商的角色类似于“二房东”。而对于注重引进外资和扩大税收的地方政府来说，他们更愿意把土地给予最终用户，而不是给身为二房东的工业地产开发商。

从外资开发商的身上我们可以看到，成功的工业地产项目背后有两个重要的因素：第一是选址区位，良好的地段使运营商能够更好地根据市场需求，灵活运用和调动市场各方面条件；第二是客户资源，海外工业地产运营商不仅有着深厚的运营经验，而且有着遍布全球的客户资源，这是其获得成功的最重要原因之一。

外资水土不服的时期已经过去了。2002年到2005年期间，很多外资开发商进入中国，还不知道应该如何拿地启动项目。而普洛斯通过前期拿地后建成高标准仓库，再对外实行租赁的模式在当时便迅速成为了一种教科书式的范例，因此后来包括丰树和嘉民在内的许多海外运营商都选择了复制这种模式来开发自己的工业项目，解决水土不服的问题。

但是现在，无论是外资开发商还是本土开发商，他们面临的最大问题是土地稀缺，无法获得土地。如何增加获取资源的渠道和模式成为了众多外资运营商正在探索的问题。比如进军专业物流，如冷链物流，医药品物流，危险品物流等领域，其实就是一种可以扩大资源并切入细分市场的方式；而与产业最终用户的合作，也能够帮助这些产业地产投资商获取更多的工业资源。

值得国内开发商学习的有几个方面：首先是优秀的海外运营管理方法，随着海外投资商的陆续进入，这些优秀的运营管理模式会逐步被本土投资商学习和复制，国内投资商因此能够迅速成长。其次是海外工业地产开发商选择使用海外融资，并且设立专门的团队管理基金进出，这种分工明细的资本市场融资、前期资源获取和后期资产管理的运作机制是很值得国内开发商学习的。

记者：您如何看待产业地产基金的发展前景?

苏智渊：融资一直是产业地产的瓶颈之一。海外投资商主要通过海外基金来完成产业地产项目的融资。而由于国内房地产基金一直没有获批，因此国内的融资渠道并不畅顺。国内地产商主要是通过私募或者直接的私人投资做产业地产项目。其缺点是往往很难做大，难以形成特定的规模。而现在越来越多的国内地产投资商在考虑通过海外市场来做融资。如果REITs能够早日获批开放，对产业地产类投资将非常有帮助。