燕赵晚报记者 陈霞

在传统的中秋假期以及“金九银十”，省会石家庄楼市表现如何？在全国各地房地产政策收紧的大背景下，四季度楼市将走向何方？购房者是持续观望还是择机入手？购房者近期买房要注意哪些问题？

【市场】

楼市成交有点冷 项目分化明显

今年楼市的“金九银十”注定是一场战况激烈的促销大战。在经历了艰难的7月、8月之后，全国楼市整体下行的趋势超出预期，众多房企的“抢收”压力更大了。自8月开始，除了最火热的城市，包括省会在内的全国无论东西南北，都有二三线城市开始出现新房降价促销、房企甩货的情形。一些资金压力大的房企甚至出现为了实现回笼资金跑量，每平方米单价降价一两千元，针对周边竞品的价格战已经打得火热。

工抵房、集团庆限时特惠房源、一口价房源……各种名目的促销活动接踵出现。但是市场上也并非降声一片，一些品质项目经由前期良好口碑奠定了营销形象，甚至走出了小幅上调价格的节奏。一位购房者的看房体会道出了很多人的心声，“现在的市场有点看不懂啊，打折促销的项目很多，但是也有一些房价已经超3万元，甚至卖得也非常好。还有些新项目一下子就卖出去几十套，手速慢了都选不上好楼层和好户型了……”各种现象显示，当前的房地产市场已经进入深度分化阶段，品牌好、品质好的项目房价维稳，甚至一些新加推产品走出了逆市上涨行情，反之一些前期品牌形象未建立、资金链紧张的房企则深陷打折促销的囧境。

【数据】

普通住宅前8个月成交相当于去年的一半

一份最新研究数据显示，2021年1至8月石家庄普通住宅供应16178套，面积189.04万平方米；成交23517套，面积273.84万平方米，成交价格15263元/平方米。当期成交面积相当于2020年全年的53%。预计与往年相比，今年成交规模将略好于2018年，与2017年、2020年相比有较大差距。

连续两年的新冠肺炎疫情直接冲击，令石家庄市场正常交易直至第一、二季度之间才逐步启动。各月成交规模普遍低于2020年各月水平。6月起，普通住宅成交规模持续下降，在7、8月出现周成交规模不足10万平方米正常水平的现象，市场转淡趋势非常明确。同时，成交价格亦有下行，但当前部分项目以价换量尚未彻底扭转市场交易状态。当前市场处于量变阶段，政策从严未改、观望情绪升温，加上部分项目以价换量刺激预期，导致量变正在积累并趋向质变。

按照数据分析显示，长安区是石家庄普通住宅交易的首要行政区，也是当年项目竞争最为激烈、价格对比最为焦灼的行政区。长安区作为主城区内交易最为活跃的行政区，起到了交易规模“稳定器”的作用。但同时，长安区也成了项目和价格竞争最为激烈的行政区。当前购房需求以“首次改善为主、首置刚需支撑”为特点。

当前石家庄普通住宅的套成交总价段分水岭位于300万元，较2020年有所下降。成交总价段的主力为100万至150万元，以及150万至200万元。行政区方面，与成交面积段反映出的情况相似，“城四区”呈现出的购买力相对较强，但桥西区和裕华区低于200万元的普通住宅成交比重较高，长安区则显示出更强的总价段转弱趋势。

【建议】

当下楼市的五条买房建议

在这个越来越复杂的市场背景下，购房者如何买房可以尽量规避掉坑？记者采访多位业内人士，总结出五大建议。

建议1：超低价公寓产品不要盲目投资

房地产的底层逻辑其实是大宗资产，是资产就很容易受金融政策影响，从去年底出台“三道红线”以来，房企的“钱袋子”就不断收紧，今年以来，金融机构除严格执行放贷红线，国家层面不断严查“经营贷”等贷款流入房地产市场，房地产市场的金融流通性收紧。因此，流动性非常差的公寓类产品，价格再打折促销也勿买，一旦买入之后很难出手。

建议2：工抵房等特价促销房源谨慎购买

工抵房这个名称正成为一些房企推特价房的专有名词。这类房源一般都是有固定房号或者楼层的，在售楼部价格体系上打折销售。一些房源不排除会捆绑一次性付款、更名费等额外收费项。因此建议如果工抵房价格确实超值确实想买，一定要详细询问房源具体楼层和户型，必要时还可以到现场具体进行比对；还要询问清楚在房价基础上还有哪些附加费用、付款方式、签约流程等购房相关问题。切勿盲目只听价格，最后导致费用叠加超出购房预算。

选择买特价房时还要注意判断项目“是否真打折”。市场上不排除会有个别房企玩文字游戏，先把价格挑高，然后再降低，实际上没打折。这种情况，要多问多看，必要时还可以去项目附近的中介门店多咨询。

建议3：老破小房源可适时启动置换购房

改善购房正在成为最近两年楼市的购房主力。有专家建议家中有两套以上旧房的业主，可以在当前选择卖旧房换新房，将手中的多套老破小房源出手，整合置换为一套新房，改善居住条件。如果购房者必须买“老破小”，只有两个理由可以买：要么地段顶级，要么配套绝版。其他情况下，建议能买新房买新房。

建议4：买新房可尽量规避买大高层

住建部叫停超高层建筑，石家庄容积率下调至2.0等政策都将影响到未来的居住消费观。早几年流行的大高层建筑将不再成为购房客眼中的香饽饽，一些居住密度适宜、人居环境空间良好的项目将成为大势所趋。在这个基础上，建议在总房款等其他条件趋同的前提下，优选小高层项目，尽量避免购买居住密度过高的30多层大高层项目。

建议5：能选现房就不选期房

最后一条，也是最重要的，是买房时要切记的原则。在“三条红线”“限贷令”的影响下，很多房企的资金都出现了紧缺的局面，于是乎不少楼盘都推出了打折促销的活动，就是为了回笼资金。而购房者选择期房的话，起码需要一两年的时间才能交房。然而在现在“三条红线”的调控下，有的房企负债高，打折力度大，但千万别“见好就上”，力度太高的，可能是负债高，急需用钱周转。但同时，出现烂尾的概率会很高，千万别因为贪图房价便宜调入烂尾盘的大坑。建议买新房时还应多研究研究公司背后的财务报表。

总之，尽管未来房价走势扑朔迷离，但买房的逻辑基本不会改变。以前闭眼买房就能升值的时代结束了，未来买房还是更需要有市场经验的人帮助去做判断和选择，购房者更应理性买房，完全从居住而非投资的角度来买房置业。