燕都融媒体 小磊

2016年12月，绿城西山桃花源亮相石家庄，至今有4年多的时间，如今这个项目却面临着“分手”的结局。

2021年6月23日，河北卓阳房地产开发有限公司发布声明，石家庄西山桃花源项目(备案名:溪山晴庐)一期兰院和二期春和院以外地块的其他商品房为河北卓阳房地产开发有限公司独立开发建设管理,不再委托西南绿城房地产开发有限公司提供项目代建管理服务。

就在该声明发布的前几天，6月19日绿城慧园也在石家庄亮相，项目开发商为石家庄祥丰房地产开发有限公司，而管理商是浙江绿城佳园建设工程管理有限公司。

一个项目签约，一个项目分手，两个项目同为绿城系产品，开发商不同，代建管理服务商也不同。事实上，在林林总总的“绿城系”产品背后，是极其复杂的绿城代建体系。

绿城代建石家庄的布局 其实绿城西山桃花源，算不上绿城代建在石家庄分手的第一个项目。记者调查发现，2015年7月，河北昊驰房地产开发有限公司与绿城集团签订了《开发代建合同》，引进绿城集团品牌以及绿城代表性品牌“玫瑰园”系列产品，委托绿城集团提供产品定位、规划设计、工程管理、成本管理、团队管理、物业管理服务。

尽管观园壹号院与绿城集团已经签约，但是绿城集团只负责“项目代建”，并不涉及投资，所以项目至今面临着“资金难题”。2016年9月19日，绿城·燕赵玫瑰园发布了“融资计划”，融资额度为人民币贰亿元，期限为二年。河北昊驰房地产开发有限公司承诺观园壹号院项目的一、二期销售款将作为还款资金来源，并以2期106亩土地证为抵押。

而到了2017年5月，观园壹号院并没有迎来绿城集团，而等来的是碧桂园，这个项目最终改名为碧桂园桃园里。

之后几年，绿城集团一直在寻求项目合作。至今，绿城集团已在石家庄合作了绿城西山桃花源、绿城诚园、绿城御河上院、绿城西山燕庐、绿城慧园等多个代建项目，尽管这些代建项目都被冠以“绿城”的名字。不过记者注意到，绿城与这些项目之间并无股权关系，只是代建和输出管理。

提供代建和输出管理，并非是无偿的。通常来讲，作为商业代建项目，由已拿地或计划拿地的委托方承担全部或部分资金，绿城管理负责项目开发管理，并收取一定比例的服务费。

尽管同为绿城系代建产品，但绿城管理服务商也是各不相同。绿城西山桃花源代建管理服务商为西南绿城房地产开发有限公司；绿城诚园代建管理服务商为绿城北方建设管理有限公司；绿城御河上院和绿城西山燕庐代建管理服务商均为绿城房地产建设管理集团有限公司；而绿城慧园代建管理服务商为浙江绿城佳园建设工程管理有限公司。

绿城管理的

代建“轻资产”模式

记者梳理绿城管理控股有限公司2020年年度报告发现，绿城房地产建设管理集团有限公司为绿城管理的主要附属公司，绿城北方建设管理有限公司为绿城管理的合营公司，西南绿城房地产开发有限公司、浙江绿城佳园建设工程管理有限公司均为绿城管理的联营公司。

对于成立合营公司与联营公司的原因，有业内人士透露称：“这种模式的运营，绿城管理集团将会获得更好的发展。”

对于石家庄乃至华北区域的布局，绿城管理十分重视。2018年绿城管理石家庄城市公司成立，时任绿城管理集团董事长兼总经理的李军表示，在石家庄成立城市公司的原因有两个：“第一，石家庄本身的地理位置、经济形势以及未来的发展潜力。第二，石家庄是一个土地出让方式多元化的城市。”

在活动现场，李军也为自己立了一个目标，2019年在石家庄的项目或将达到10个，然而这一目标并没有实现。2020年9月，绿城管理CEO李军再次来到石家庄，这一次他谈了未来战略布局：“未来，绿城管理将更多关注经济发展好、人口流入多的城市。”

“对于绿城管理的代建模式，并不是贴牌。”李军谈道：“在石家庄绿城管理做的项目，除了投资方不是绿城，在项目开发管理与服务上，严格执行绿城的所有标准动作。我们有代建4.0体系，有代表‘好房子’米其林标准的绿星标准，不存在‘贴牌’问题。”

得益于绿城管理的这种代建“轻资产”模式，这种模式给绿城管理带来了可观的毛利率。2020年7月，绿城管理控股有限公司在香港主板成功上市，成为中国首家上市的房地产代建公司。绿城管理财报显示，2020年公司归母净利润达到了4.39亿元，毛利率超过44%。

行业不断发展

购房者如何规避风险

经过多年的发展，绿城代建已成为其主营业务之一。资料显示，2017-2020年，绿城管理销售规模达到430亿元、552亿元、664亿元元、745亿元。对绿城的销售额贡献2017年占29%，2018年35%，2019年约33%，2020年26%。毛利方面，绿城管理毛利率从2017年56.8%下滑到2020年47.8%。

但是规模在不断增长，利润却没有跟上。近年来，基于行业调整，土地成本高企、融资环境收紧等直接推升房企资金压力，代建模式，成为房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的新选择。建业、滨江、金地、阳光城、雅居乐等品牌房企都在代建行业有所布局，如今代建行业已形成了多模式共存、多企业竞争的行业环境。

对于代建业务项目，购房者该如何规避风险。针对一些绿城代建项目维权案例，中原地产首席分析师张大伟表示：“一些中小开发商借助‘绿城’的牌子出售房源。中小开发商的实力毕竟有限，出现交易纠纷的概率要大一些，购房者需要注意。”

“房子不同于普通快消产品，在进行品牌授权时，绿城管理也会进行管控，管控的严，问题就少一些，管控的松，问题就多一些。”对此，绿城管理CEO李军也曾公开回应过该问题：“绿城管理也担心在开发过程当中，因为委托方企业的经营问题和现金流压力，导致项目做不下去，对终端的购房者是一种伤害。所以，绿城管理对于合作项目选择的门槛比较高，对委托方的资金情况、项目的质地会做更多背景调查。”

此外，地产分析师严跃进也建议，购房者在签订合同时，要多咨询下签约公司的来历，防范一些“马甲”类的开发商操盘。