燕都融媒体 小磊

“每户都配备20多平方米花园小院”“一楼带下跃赠送50多平院子”“房源赠送400平方米大院子”……近年来，随着购房者住房改善需求的提升，石家庄不少开发商顺势推出了“院子”的概念，也逐渐成为购房中的主流。

如今石家庄楼市，除了少数开发商推出“户户享有私家庭院”的第四代住宅，更多房企把以往最不好卖的一楼，都打上了“一楼带小院”的标签，成了购房者眼里的抢手货。其实在绝大多数购房者眼中，私密性安全性差、遮光、噪音、蚊虫等原因，都导致一楼非常不受待见。但如果一楼带个小院子，再加上售楼员的舌灿莲花，这就会令不少购房者怦然心动。

一楼带院的房子属于优点、缺点并重的产品，优点确实很吸引人，但入住后，其存在的缺点也常常会给购房者带来不少困扰。那么，一楼带院的房子到底值不值得买呢？购买后有无风险？带着这些疑问，燕都融媒体记者探访了多个项目，采访了石家庄住建、规划等多个相关行业主管部门，对“院子产品”进行了深入的调查。

一楼带院子 院子不体现在产权本上

“项目一楼带下跃带院子，200多平方米，一楼是四室户型，下跃是大通间，5.1米的层高，院子50多平方米，总价510多万元，下跃面积会写到房本里，但院子写不到房本里，这样的产品很稀缺，其他项目这样的产品基本上都卖完了。”在石家庄胜利大街南二环某项目，置业顾问这样讲道。

同样，记者也调查了最近炒得比较火热的天山大街南二环东延线某项目，项目推出了“400平方米大院子”产品，一位售楼处工作人员介绍道：“这个洋房产品是157平方米的平层带一个158平方米的下跃，还带一个400平方米院子，所有的都是精装修，现在房子的套值是1180万元，二楼就是平层，不带院子，均价19000多元/平方米，400平方米院子是一个赠送产品，不会写到产权本上。”

按照开发商的要求，小院的情况不在产权本当中体现，这种做法到底靠谱吗？记者又电话采访了石家庄市自然资源和规划局政策法规处，工作人员表示：“合法的东西可以写进不动产权证里，车库、小房、地下室等合法的产权都可以写进去。如果不写到产权证里，我们推断来讲肯定有问题的，这种行为有可能是开发商的一种营销手段，有可能侵犯一部分业主的公共利益。”

对于购房者该如何规避风险，她还讲道：“如果具体到项目，就要看项目的具体规划情况，这就需要购房者申请信息公开，看小区具体的规划情况。”

第四代住宅 赠送院子属于合法的

在石家庄，除了一楼带院子的产品，还有另外一种院子系产品——第四代住宅，这种产品打造的是一种户户空中花园的垂直绿化建筑，相比于一楼带院子的产品，这种住宅产品基本上每户都有一个院子。

在石家庄北二环红星街某项目，置业顾问讲道：“123平方米的产品，特价房2套，14000元/平方米，一般楼盘均价在15000多元/平方米，我们的项目每户都带院子，院子是空中庭院，基本上都是20多平方米，3.5米乘以6.6米的规格，院子不体现在房本里。”

第四代住宅的院子也不体现在房本里，这样的院子合法吗？2017年3月，石家庄市住房和城乡建设局发布《石家庄市房屋面积管理及测算规定》通知，文件中指出，“阳台、无柱廊其上盖设在隔层；阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积的未封闭阳台，均不计算建筑面积。”

为此，记者也采访了石家庄市住房和城乡建设局房产市场监管处，工作人员表示：“在住宅面积中，未封闭阳台均不计算建筑面积，这种赠送行为属于合法的。”

律师支招 购房者该如何规避风险

多数购房者认为“赠送面积”“赠送小院”“赠送花园”提高了房屋的性价比，并且愿意为此买单。事实上，购房者“占了便宜”同时，也要为“便宜”付出相应的代价。

多数开发商不会将赠送面积纳入商品房买卖合同，以补充协议形式呈现在合同附件的也较少，因此赠送面积基本不受法律保护，这也增加了赠送面积的“风险”频率。针对此类问题，记者采访了河北新业律师事务所合伙人高平律师。

1、买房赠送面积，在法律上有具体的规定吗？

答：买方赠送面积要受到《民法典》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律、法规、司法解释的约束。《民法典》中有一编是合同编，开发商与购房人签订的协议是否有效、如何履行要遵循合同编中的规定。《民法典》第五百零二条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。开发商赠送面积一般包括：露台、飘窗、一层小院、阁楼、地下室等。公用露台、高度不超过2.1m的飘窗、和小于1.2m的阁楼，根据相关规范规定，都是不计入建筑面积的；如果赠送部分没有侵犯其他购房人的权益是有效的，如果赠送部分属于业主公共部分是无效的。

2、多数开发商不会将赠送面积纳入商品房买卖合同，这样操作有怎样的风险？购房者该如何规避？

答：多数开发商不会将赠送面积纳入商品房买卖合同或补充协议中，造成购房人维权及举证的难度比较大。购房人购房时如涉及赠送面积部分，应要求开发商将该部分列入合同条款，并应在合同中明确该面积或空间是属于所有权还是使用权，是专有使用权还是共有使用权，如果没有明确约定，开发商已将赠送面积交给购房人使用的情况下，购房人主张专有使用权，可能不被支持。购房人还应注意在合同中明确赠送面积、赠送面积位置、单价、总房款数额，避免产生价款纠纷。

如果没有列入合同条款，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定，商品房的销售广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以，开发商在销售过程中承诺附赠的车库、阁楼、阳台等内容，如果符合上述要约的规定，也应当履行。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应承担违约责任。但需要购房人承担举证责任。