本月起房贷利率重签 二选一谁更优?
扫描到手机 政策与金融 来源:新京报 发布日期:2020-03-02 08:34 字号:T|T
摘要:根据央行公告,自今年3月1日起,重新调整存量房贷利率,存量浮动利率贷款客户可以有两个选择,原则上转换工作应于今年8月底前完成。目前,已有至少24家主要银行发布了相关公告,多家银行称还将陆续发送一对一短信。中农工建交邮储均表示可以通过网上银行办理转换业务。
固定利率,还是挂钩LPR(贷款市场报价利率)——3月1日起,“房贷一族”可以重签贷款合同置换房贷利率。
根据央行公告,自今年3月1日起,重新调整存量房贷利率,存量浮动利率贷款客户可以有两个选择,原则上转换工作应于今年8月底前完成。目前,已有至少24家主要银行发布了相关公告,多家银行称还将陆续发送“一对一”短信。
对于转换方案“二选一”哪个更省钱?新京报记者简单算了一笔账,以贷款100万、等额本息还款、原合同期限30年、现执行1.1倍利率(即5.39%)为例,假设2020年12月LPR报价降至4.7%,挂钩LPR后月供可减少约62元。
对此,专家认为,对于用户来说,固定利率长期确定,无法享受利率下行的红利,但同样可在利率上行时避免成本上升。
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哪些人可以重签房贷利率?
需要满足三个条件,公积金贷款不包括在内
根据央行公告,可转换的贷款要同时满足几个要素:一是2020年1月1日前已发放的,或者已签订合同但未发放的贷款;二是参考的是贷款基准利率定价;三是浮动利率。
需要注意的是,公积金个人住房贷款不包括在内,如果是商贷和公积金的混合贷,只转商贷部分,公积金贷款部分仍按照原合同执行。
满足条件的“房贷一族”可以有两个选择:固定利率或随LPR调整。也就是说,可将原合同基于“央行基准利率”的定价转换为固定利率或者LPR。其中,选择挂钩LPR的话,未来房贷利率将根据LPR利率报价而上下浮动。
此次转换时间自2020年3月1日开始,原则上于2020年8月31日前完成。对于存在共同借款人的贷款,需要共同确认定价基准变更。借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。
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选择LPR,每月还款额都会变?
周期最短可选一年,根据前一个月LPR报价计算
实际上,这是利率市场化改革的重要一步。LPR是由具有代表性的18家报价行,在央行给出一个利率基础上,对本行最优质客户的贷款利率报价。相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况。
LPR每月20日报价一次,但选择挂钩LPR后,并非每月还款额都会变化。根据央行规定,借贷双方可重新约定定价周期和定价日,重定价周期最短为一年。假设用户贷款发放日是2019年11月1日,定价周期是一年,顺延一年后的2020年11月1日为重定价日。本次转换时,仍可选择每年11月1日为重定价日,也可选择每年1月1日,后者是目前多数存量商业性个人住房贷款的选择。
LPR分“1年期”和“5年期以上”,由于个人房贷期限多在5年以上,用户选定后只需留意重定价日前一个月的5年期以上LPR报价就可以,它决定了之后一年的月供是多少。
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两种方案有多大区别?
选择挂钩LPR,未来会面临利率波动
选择固定利率,也就是房贷利率水平在合同剩余期限内不变。记者咨询多家银行了解到,为了平稳过渡,转换时会延续此前利率水平。假设用户原来享受9折优惠,利率为:基准利率4.9%×0.9=4.41%,新合同还可以协定为4.41%。
如果选择挂钩LPR,未来会面临利率波动。银行称,转换时点利率仍不变,变的是背后的计算逻辑。仍以现有贷款利率4.41%为例,之前用户获得利率取决于央行基准利率有无变化。转换后取决于LPR报价,计算逻辑改为LPR+(-)固定点差。这一例子中的固定点差为0.39%,是根据央行规定的2019年12月LPR报价4.8%-现行利率4.41%得出。
不论未来LPR升或降,用户获得利率都是LPR-0.39%。如果现行利率高于2019年12月LPR报价4.8%,则向上加点。
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月供能省多少钱?
LPR每调整5个基点,对百万贷款月供影响约30元
记者算了一笔账,假如用户贷款100万,等额本息还款,原合同期限30年,剩余20年,执行利率上浮10%,即利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,月供为5609.07元。
其固定点差为0.59%(5.39%-2019年12月LPR报价4.8%)。由于现行利率高于2019年12月LPR,其执行的利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%,用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%,由此计算调整后月供为5546.84元,比现在减少了约62元。
此外,以用户贷款100万,等额本息还款,原合同期限30年,剩余25年,执行利率为基准利率9折计算,其房贷利率为4.9%×0.9=4.41%,由于现行利率低于2019年12月LPR,执行的利率将调整为LPR-0.39%。调整后,月供为4954.59元,比现在减少约58.93元。
LPR变化对月供具体影响有多大?中原地产首席分析师张大伟称,不论现在利率是7折优惠、9折优惠,还是上浮1.1倍,在转换时点,银行都会通过LPR加减点延续前期利率。之后要关注重定价日前一个月的LPR报价,LPR每调整5个基点,对百万贷款月供影响约30元。
记者梳理注意到,自2019年8月LPR新形成机制改革以来,已报价7次,其中和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价”,一次是去年11月,一次是今年2月,均下降5个基点。
关注5
LPR“降价”是未来趋势吗?
专家:LPR大概率下行,但下降幅度有待观察
从中长期看,不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。
诸葛找房副总裁苑承建分析称,对于用户来说,固定利率长期确定,无法享受利率下行的红利,但同样可在利率上行时避免成本上升。以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。
由于LPR除了关系房贷利率,也是银行给企业发放贷款的“锚”,现阶段要给实体融资降成本,所以LPR趋势为下行。“就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建表示。
但未来中长期LPR的下降步速和幅度还有待观察。央行在最新发布的货币政策执行报告中强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。业内人士提醒,LPR并不会一直下跌或一直上涨,其下滑幅度或有限。银行也称,不会跟客户打包票说LPR肯定会一直降以及降多少,还是由客户自己选择方案。
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如何办理?
目前,各家银行相继发布公告,介绍定价基准转换的具体安排。受理时间方面,工、建、中、农、交、邮储六大行均从2月29日或3月1日开始,至8月31日结束。全国性股份制商业银行和地方城商行的转换工作将延后开展。比如华夏银行从3月底开始;招商银行、兴业银行、广发银行等明确表示将于4月开始办理;浦发银行表示该行工作将延后,具体时间待明确;中信银行的转换工作也从3月1日开始,但该行表示,为简化客户操作流程,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。
受理渠道方面,所有银行均建议客户优先通过线上办理,等疫情结束后再来银行网点。工行、农行、交行、邮储银行均表示,可以通过手机银行、网上银行和网点渠道办理;中行和建行则表示目前暂不开放线下受理,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。股份制银行方面,兴业银行同时开通线上和线下渠道。招商、中信、广发只能通过线上渠道办理,民生银行则表示可以为客户提供上门服务。
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