●宣传时重点介绍的入户花园说没就没了

●交全款10年的房子至今还是一个大坑

●新买的别墅一天没住一场大雨直接淹了地下室

年年3·15，维权最难的就是那些和房子有关的问题。房屋质量不过关，开发商擅自更改规划，延期交房，房子抵押被隐瞒，强行签署装修双合同，先签字再验房，精装房质量不合格……您是否遭遇过或正在遭遇房产纠纷？您的合法权益该如何保护？在加大维权力度的同时，我们也希望引导消费者在购房置业的道路上尽量提前规避风险，避免“入坑”。

□本报记者 陈霞

热点投诉1：建筑质量

屋外下雨屋内漏

建筑质量始终是房地产投诉焦点中的热点。“我家花300多万元买的别墅，前年交房后一天都还没住呢，去年一场大雨就直接淹了地下室小房。这房子的质量也太差了，难道地下室小房就不需要做防水吗？”从读者投诉线索和记者随机采访中，发现常见的房屋质量问题主要有：墙体开裂，墙体空鼓，墙皮脱落；楼板裂缝，顶层漏水，厨房和卫生间渗漏；地下空间和车库一下雨就被泡；外墙保温层质量不达标，墙体隔音、隔热效果不好；墙体和天花板没批砂浆，水、电、暖、气等一些设计不合理；公用设施质量不过关，电梯没用一个月就出故障，入住两三年了还是临水临电等等。

支招：建议消费者买房时除了看项目是否具备五证齐全，更要关注建筑施工方，优选中字头或者知名大品牌建筑公司承建的项目。买房时要仔细查看规划图、建筑设计图，对存在疑虑的地方要详细询问。在项目交房时要请专业验房师一起仔细验收，在收房时就要尽量提早发现，及时规避一些后续可能出现的质量问题。一旦某一类质量问题成为小区大多数业主都遭遇到的现象，比如普遍存在墙体开裂等问题，业主们就可以集中维权或者索赔。

热点投诉2：虚假宣传

说好赠送的入户花园改没了

近日，多位国源和天下项目的业主反映，这个于底村改造项目的房子买了五年，交房日期一拖再拖，最关键的是买房时候重点宣传的赠送入户花园，现在也被开发商直接改没了。不少业主是一边每月还着房贷，一边继续掏钱租房住。更可气的是当初就是奔着“n+1赠送花园的户型”买的这个房子，现在开发商把入户花园这块直接变成了天井，原本设计好的居住格局一下子尴尬了。

除了这些售楼时的夸大宣传，还有很多因为变更规划导致的效果图中的绿地变成了插建的楼座，会所变成了物业用房，规划中的学校迟迟建不起来……虚假广告、销售时的夸大宣传，口头承诺不兑现，这些都是房产投诉中比较集中的问题。而一旦后续出现问题业主去找开发商时，往往会被以需要拿出书面证据等各种理由被搪塞，甚至会被告知“那是销售员个人的私自宣传”等原因而推诿责任，导致购房者很难维护自身权益。

支招：针对销售时的口头承诺很难拿出证据的现象，建议业主在购房时对于开发商和销售员的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据，以便后续维权。

热点投诉3：延期交房

买了多年的房子迟迟住不上

买了多年的房子，迟迟收不了房住不上，是让很多业主头疼的烦心事儿。还有一些楼盘，在手续不全，达不到交房标准的情况下，开发商为了规避延期交房的违约金，违规强行交房。交房时还要求购房者必须先交一年物业费和一些杂项费用。

支招：消费者遇到延期交房，首先应仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延期交房是否有相关规定。如果合同有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定，购房者可以退房。其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，开发商未按合同约定期限交房，要承担违约责任，赔偿购房者违约金。如果购房人想解除合同，根据《合同法》第114条规定，可以要求开发商承担合同约定的违约金，同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果，可进入法律程序，向法院提起诉讼。

热点投诉4：捆绑销售

想买房子必须先30万元买车位

“去年在正定新区看好了一套房子，售价一万多，品质也挺好，结果却被告知要想这个价钱买房子，必须捆绑买一个车位，而车位价居然要30万元！”还有读者反映自己买房时签了两份协议，一份是房款的，一份是3500元/平方米的精装修协议。“我买房时最初是按照毛坯房进行备案销售，可等交完定金，却遭遇了精装双合同捆绑销售，开发商说如果我不签这双份合同，定金就不退”。

支招：由于近两年来的楼盘预售、网签备案价均被限制，通过“曲线救国”来提高房子单价成为一些开发商想逾越的一道坎。除了私下签订精装修、高价车位等形式的双合同外，甚至还有些开发商巧立名目，直接以服务费、茶水费等各种名目直接收取限价之外的非合同金额的房款。因为这部分费用是无法走到正常购房协议中进行按揭贷款的，导致直接拉高了购房者首付款的购房门槛。

热点投诉5：精装修问题多

说好的3800元/平方米精装修效果太差

公摊面积计入精装修的装修价、精装变简装……去年，因为精装房导致的投诉开始不断上涨。不少业主反映精装修费用动辄二三十万元，但是实际上所用精装修材料和效果根本达不到预期。卖房时宣传说的都是TOTO、科勒等国际一线品牌，结果用的却是这些品牌的工装线低端产品。甚至还有个别业主反映自家花30多万元精装修费用入住后甲醛超标等等问题更是层出不穷。

支招：一些房地产开发商捆绑销售“精装修”，强迫消费者签完买房合同后再签署一个“精装修”的合同。消费者除了要支付正常的房价外，还得额外地付装修费。建议买房人在买精装房时不可迷信样板间，必须要求开发商明确未来交付的标准，并尽量写在合同里。看精装样板间时尽量把那些看上去很美的小零碎环节去掉，多考虑生活的实际需求。签订合同时不要怕麻烦，尤其要仔细推敲精装修部分的条款，逐条约定违约责任。

热点投诉6：先缴费再验房

房子刚收就开始各处维修

开发商要求先签了收房手续、交全公共维修基金和物业费后，才可以去收房，也成为读者投诉的一个焦点问题。

支招：房屋验收时，开发商应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等材料，并且由业主对房子的质量进行查验。然而，现实情况中，验房时不提供相关保证书等资料、必须先缴费签字后进行收房，严重侵害了消费者的合法权益。

热点投诉：面积缩水

缺斤短两少了面积咋办

“2018年底我去收房，实际测量后，发现少了6-7平方米。找开发商理论，被直接告知说不满意就可以退房。”一些读者反映自己的房屋出现“缺斤短两”偷面积问题，交房后，发现房屋的实际使用面积比购房合同上

所说的，少了几平方米，这不白花了冤枉钱吗?

支招：消费者买房时，在购房协议书上不仅要写清楚总价和面积，还要写清楚房屋单价。如果合同不写房屋单价，当实际面积与产权登记面积不符想追回损失时，很难维权。针对面积误差，根据《商品房销售管理办法》规定，合同未作约定的面积误差，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

此外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也做出了规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

热点投诉8：交易乱象

买的新房居然早已被抵押

一位读者投诉自己不久前看中了一套房，付了首付，却发现无法网签，这才知道房子处于“抵押”状态。现在如果解约退房，需要支付违约金，不退房又怕房子哪天就被收走，现在不知怎么办？

支招：为了套取流动资金，一些开发商将新房抵押给银行，等购房者买完房后，有了资金，再进行解押，并为购房者办理网签合同和房屋备案。可一旦开发商不能如期解押房产，那么消费者买来的房子，就有可能会被银行收走。根据我国《城市房地产抵押管理办法》规定，开发商将抵押中的房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人（银行）并经其同意，二是如实告知买受人（业主）。不论楼盘是否解押、何时解押，开发商未将抵押信息告知消费者，严重损害了消费者的知情权和公平交易权，属于欺诈行为，消费者可以主张自己的合法权益。

简而言之，针对购房过程中的各种潜在陷阱，建议消费者在购买预售商品房时，要查看“五证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证）是否齐全；一旦看好房子，想交诚意金预定房源时，要注意“订金”与“定金”字样的区别，“定金”是一种担保方式，具有惩罚性，而“订金”目前法律没有明确规定，双方按照约定经协商实行返还。购房还要仔细阅读合同条款，不可轻信销售人员的口头承诺，重要承诺须在合同中以书面形式明确；要注意查看楼盘宣传是否属实，楼盘位置、周边环境、交通情况等最好能实地核实。而一旦发生上述情况，购房人、业主利益如果受到损害，完全可以依据合同约定或法律规定的方式维护自己的合法权益，如去仲裁机构仲裁、去法院诉讼、去消费者协会调解等等，依法维权。