2018年堪称房地产史上调控政策最为严厉的一年。全年共发布调控政策450余条，相当于工作日平均每天调控2次。

在调控持续从严的背景下，房价上涨预期风向调转，部分开发商和投资者对调控政策放松的预期落空；购房者观望情绪蔓延，投资投机热情下降。全国房地产市场整体退热，各线城市的房价涨幅全面收窄。

近日，云房数据联合和讯房产发布《2018下半年中国房地产投资回报率调查报告》，选取若干典型城市，结合城市房价、租金走势，以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。

西部楼市快速崛起 部分三四线风险高

2018下半年，全国普宅成交价格同比上涨5.8%，较去年同期涨幅再度收窄，比2018上半年增速下滑约4个百分点，市场已回归理性。

短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步放缓，一些房价虚高、人口流失严重的三四线城市风险较高。

受政策调控影响，一线城市中，北京价格同比下滑4.7%；上海价格同比下跌1.4%；深圳 “有效供需”推动市场稳定，价格同比略有增长；广州政策相对宽松，需求能够释放，价格同比增长12.4%。

除北京、上海、天津（楼盘）外，其他城市价格均出现了不同程度的上涨，其中西安（楼盘）、成都价格同比涨幅逾20%，西部楼市快速崛起，“抢人大战” 对楼市的影响显而易见。

在“租购并举”政策的引导下，房地产企业、互联网企业、金融机构等纷纷进入住房租赁市场。建行、工行、中行在内的多家商业银行也纷纷布局长租领域。资本大量进驻，加剧了长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源的行为，推高了部分城市的短期租金。

统计显示，2018下半年全国租金同比增速为6.2%。其中，一线城市同比增速10%，和去年同期仅3.4%的增速相比，上涨速度加快了近2倍。在调控政策不断深化的背景下，房地产投资趋于理性，随着融资杠杆和政策支持的消长，一二线租赁需求热度较高的城市，房屋租赁产业将迎来大发展。

历史转售回报率高于未来 多套房产持有者适合抛售

2018下半年，受全国调控政策影响，房地产步入下行周期，整体房价、租金涨幅有所回落，静态和长期租赁回报率持续走低。其中，静态租赁回报率大多分布在1.0%-3.0%之间，25城均值为2.0%，按平均房价购房后出租，需要50年才能回本；长期租赁回报率均值为3.3%，平均下降了0.1%，青岛（楼盘）、厦门（楼盘）等8个城市的回报率，甚至不敌三年期定存（2.75%）。

2018下半年未来转售回报率（2018-2023）的小幅攀升，是因为城市分化还在继续，人口净流入较高的热点城市有快速发展的利好，刚性购房需求增加，房价仍在缓慢上行。

虽然2018下半年历史转售回报率扭转了上半年的下行态势，回升至12.0%。但从长远来看，在“房住不炒”的基调下，全国房价不存在大幅上涨的空间。随着房地产步入下行周期，房价回归到理性水平，预计大部分城市转售回报率或将下行。25城市历史转售回报率均高于未来转售回报率，意味着当前持有多套房产的人适合抛售，不适合再囤房。

静态租赁回报率全面下滑 转售回报逐步趋近长租

受调控政策的影响，2018下半年一线城市静态租赁回报率普遍再度小幅回落，合并回归至1.4%-1.8%区间。

深圳在长租市场快速发展，静态租赁回报率上扬，长期租赁回报率高于其他城市。在住房不炒的主基调下，房价涨幅持续收窄回归至合理水平，未来转售回报率（2018-2023）下行，逐步趋近于长期租赁回报率。

从静态租赁回报来看，除杭州、深圳有微幅上扬外，多数城市均呈现出下滑态势。其中，银川因为房价处于较低水平，静态回报率长期处于高位。而福州、厦门的回报率，甚至不及一年定存（1.5%）。

长期租赁方面，租赁市场快速崛起，城市出现分化：厦门、杭州等11个城市略有上涨，其余城市均出现不同程度的下滑。其中，重庆、郑州（楼盘）等城市回报率高于4%，更具投资价值；14个城市低于投资均值，青岛、厦门等8个城市的回报率甚至没跑赢三年期定存（2.75%）。

覆盖城市：

普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉（楼盘）、成都、重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、南京（楼盘）、杭州、西安、苏州（楼盘）、大连（楼盘）、无锡（楼盘）、沈阳、宁波（楼盘）、石家庄（楼盘）、青岛、太原（楼盘）、郑州、佛山（楼盘）、福州、厦门、银川25个城市。

指标解释：

静态租赁回报率：年内租金收益与售价的比值，根据当前租金回报，选择投资时机。

长期租赁回报率：租金增长情况下，长期出租物业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益。

5年租赁后转售回报率：指5年内持有物业并出租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报，判断最佳转售时机。