未来房价的走势究竟如何？ 

现在是买房的最佳节点吗？

如果现在买房，刚需群体应该如何选房置业？

对于改善型投资群体而言，全国各地情况不同，价格差异也较大，如今还有哪些城市值得投资？哪些板块是价值洼地？

根据各个区域的楼市现状，易居研究院智库中心研究总监严跃进对群内小伙伴提出的问题进行了一一解答。

地产深度报道特此精编买房22问，内容涉及上海、环沪圈、粤港澳大湾区及北方各个地区，供大家学习、参考！ 上海地区 

问题一：上海二手房什么时候是入手的好时机？

答：首先从卖房角度看，房东心里是偏急的。举个例子，比如房子现在挂牌卖600万元，以前会有很多人想买，现在需要降到540万元才可以卖掉，这时会有两种房东，第一种房东属于只愿意卖600万元，即使没有市场成交也不愿降价；第二种房东属于有换房需求，迫切希望出手。购房者一定要问清楚为什么卖，如果是第二种你是有议价空间的，可以拖心理战把价格砍得狠一点。

其次，从买房角度看，上海二手房交易还是不错的，原因有三点。第一，上海新房有些总价偏高；第二，有些地点过于偏远；第三，一些二手房舒适性比较高，比如60平方米左右的房源，对于认房又认贷的朋友来说首付比例可以承受。

总体来说，不要期望上海市中心的房子价格下调，尤其是学区好的房子；郊区的房子可能会出现价格松动，调低三四十万元的情况确有存在，但100万元可能性不大。如果现在贷款政策较好，我认为这个时候差不多可以入手。

问题二：老闵行板块行情如何？对于想买首套房的刚需购房者而言，紫竹半岛和西渡华润塞拉维项目如何？

答：西渡目前新盘较多，房子是不太好卖的，但是后续会因地铁5号线的开通有一轮炒作增值空间，适合投资或者有后续换房需求的；

第二紫竹半岛本身因上海交大等概念有好的机会，后续主要关注地铁规划这块，适合自住。

问题三：想知道新场的二手房是否值得入手？

答： 新场二手房是可以考虑买的，它位于浦东南汇新城是有地理优势的，后续受益自由港等机会比较多。但入手时需要注意动迁安置房和普通住宅的区别。

问题四：青浦区朱家角房子可以入手吗？未来走势会如何？什么时候入手比较合适？

答：对于青浦区，我首先推荐地铁17号线淀山湖大道周边的市场，目前楼盘较多，距离青浦老城也比较近。其次再考虑朱家角，朱家角的房子不建议购买别墅项目增值空间不大；普通住宅和动迁安置房是可以考虑的，位于上海浙江江苏交界还是有发展的。

问题五：对于刚需来说，同样的价格和通勤时间，上海张江和前滩哪个更好一点？

答：从整个板块的定位来讲，前滩地位稍高于张江。张江附近有金桥、外高桥(600648)、自由港等竞争板块，且后续会有一些租赁住房的改革可能会对新房造成影响；前滩板块后续会因上海世博等概念影响有更强的炒作升值空间。

环沪圈

问题六：苏州房价走势会如何？哪里是价值洼地？何时入手为佳？苏州园区还有投资空间吗？

答：虽然近期全国很多地方的楼市走势都是降温的，但苏州比较特殊，包括苏州园区在内的重点区域的成交量和房价仍然在上涨。因为，苏州地区距离上海较近，且确实存在部分在上海工作而在苏州买房的情况，因此，苏州地区是有多反弹的。从投资空间来看，苏州园区的定位较高，具有一定的成长空间。购房者也可关注苏州以及昆山花桥的地铁概念，这部分区域具有一定的炒作空间。此外，吴江板块也可关注。

问题七：无锡房价走势如何，什么时间入手，价值洼地在哪？无锡滨湖区单价2万是否过高？

答：无锡市场具有一定的向上走的空间。从入手的角度看，目前无锡的房源较多，购房者可以适当放缓，在今年10月份和11月份可能还会有些降价空间。滨湖区目前的价格买入也谈不上亏，但建议购房者做好持有3年以上的准备，在短期内不要过于悲观，中长期来看，无锡还是比较强劲的一个市场。

问题八：杭州萧山科技城板块值得买吗？

答：个人不看好杭州市场。建议投资长三角地区的人要关注跟上海接轨这个概念。包括杭州市场萧山、亚运会、钱江世纪城、钱江新城等这些概念，背后是有些泡沫的。所以我认为，对于杭州市场，如果你去买，我建议可以适当关注以下几个板块：第一个杭州东高铁站周围，第二个就是靠近上海方向的区域，例如海宁、余杭、临平等。

问题九：宁波房价走势会如何？

答：宁波市场未来关键还是要看杭州，宁波跟杭州市场是有联动性的，杭州市场往下跌，宁波市场就会往下跌，因此，杭州近期降价对宁波市场是有影响的。此外，宁波市场会面临一个很大的挑战，就是嘉兴市场和绍兴市场的崛起。总体上来讲，我认为宁波市场有一定的投资炒作空间，尤其是像宁波杭州外新区，包括慈溪奉化等一些区域，但有些板块也是有一定的风险。

广东地区

问题十：请问广东省的四线城市房价怎么样，比如三水、南海等地会回落吗，什么时候可能是低点？在肇庆的县镇购房，现在是好的时间点吗？

答：对于广东市场来讲，受粤港澳概念影响，肇庆、中山和其他的广东珠江西部一些地方，后续的成长性会比较好。三水相对靠近佛山地区，后续整个机会也较多。大趋势来讲，粤港澳大湾区的概念能对广东市场形成比较好的支撑。

问题十一：广州南沙和广州萝岗哪里买房性价比高？

答：如果近期是考虑入住的话，萝岗可能相对来说比较好。但如果从投资角度来讲，南沙受自由港、自贸区等概念影响比较多，所以短期看萝岗，中长期可以适当关注南沙板块。

问题十二：请问广东东莞的房子还能入手吗？

答：东莞房子总体看入手问题不大，珠三角由于流动人口较多，加上市场管控价格受到抑制，买是没有问题的。目前全国市场近期有所降温，从自住的角度看，适当放缓一两个月入手问题不大，这时候可以看下银行贷款政策。

问题十三：请问广东佛山和广东东莞哪个投资更好？

答：广佛一体化影响会比较大，像禅城区或佛山与广州南站联系比较多的地方，后续成长性比较明显。东莞建议关注靠近深圳的区域，后续受深圳前海规划影响比较大，与这些概念接轨投资机会会好一点。

问题十四：黑龙江哈尔滨，广东佛山，广东广州三地，买在哪里好？什么时候入手？

答：如果是自住，建议在工作地买；如果是投资，建议尽可能买便宜的。如果是在哈尔滨，群力新区未来成长性比较好，建议在群力新区买一些地铁房。如果有经济实力，不管投资还是自住，重点关注广州市场，广州是被低估一线城市，最具有投资价值。

其他地区

问题十五：湖南长沙和福建厦门准备挑一个地方入手，哪边风险小？

答：厦门房价在全国范围内房价较高，因此从买房的角度性价比角度来讲，长沙的风险相对较低，尤其是长沙高铁站周边的一些地方，未来是重点开发的区域，而且长沙政策放松的可能性后续还是存在的。

问题十六：河北唐山房价的走势会如何？

答：随着环京一些重点城市，廊坊、张家口等这些区域管控以后，北部的唐山、秦皇岛等区域有所上升。但是我认为这些地方后续的竞争机会可能较小，房价走势大概率会偏弱，市场优势不明显。后续的环境和优势比较明显的有沧州、廊坊、保定。

问题十七：河北衡水饶阳县三四线城市也算不上，是有名的贫困县，房价从2016年初3000元每平米到现在6000多每平米，而且现在现房是一房难求，只有期房，是什么在支撑当地房价？是否和饶阳距离雄安新区50公里距离有关？

答：雄安新区最近房屋买卖管制比较严，包括以白洋淀为中心，周边的房屋交易是受到限制的，所以一些购房需求会进入到其他一些地方。但雄安概念一般只涉及周边包括像任丘县、文安县等地。对于饶阳而言，虽然短期内受雄安概念辐射影响，但有泡沫。

问题十八：山东济南开通地铁后，房价还会涨吗？卖房是尽快出售还是等两年政策平稳了呢？

答：中国有一些省会城市是可以重点关注的，例如济南、贵阳、太原、石家庄等，这几个城市由于此前城市规模不是特别大，因此在省会城市里相对被低估。这两年，随着这些城市加快发展，城市规模进一步扩大，楼市表现也会随之变化，尤其是地铁建成后，房价肯定会有所上涨。从卖房的角度来看，如果是置换需求，那么可以考虑出手；如果没有其他因素，建议继续等待。

问题十九：海南如果也跟进租售同权，可能会有什么重大影响？

答：从总体上来讲，海南推行租售同权的实际影响现在暂时还没有特别明显，关键看海口跟三亚后续会不会有一些产业。

问题二十：如何看待现在海外置业时机？纯从投资回报角度，英美两国有何建议？一线城市如伦敦和第二梯队城市伯明翰相比有何区别？

答：海外置业需要谨慎。如果本身有比较好的海外资源，我认为一些发达国家，以及东南亚一些国家可以考虑投资，包括近期比较热门的泰国、柬埔寨等地方。此外，要尽可能是选择一些比较优质、有较好出租效应的国家及地区，国外是要看租金回报率。

问题二十一：如果是以租养供，陕西西安和新疆乌鲁木齐哪个城市更具有投资价值？

答：西北市场我建议主要关注陕西西安市场，青海西宁市场和新疆乌鲁木齐市场表现一般，近期宁夏银川市场相对表现会好一点。西安市场我建议关注曲江新区这块，加上西安后续有国家中心城市的称号，会有比较好的升值价值；乌鲁木齐市场近期考虑到投资价值，并没有太多机会，即便后续有一带一路等概念。此外，西安地区还可适当关注高铁线，比如西安北部由于西安和延安高铁打通后，市场需求可能会有所增加。全国城市排行来看，外围城市河南郑州、湖北武汉市场表现优于西安市场；西北地区来看，西安要强于甘肃兰州、宁夏银川等市场，且近期西安购房政策人才落户政策相对宽松。

问题二十二：成都目前的房地产市场和未来走势？

答：四川成都从自住角度讲跟杭州类似；投资需求方面，成都过去一直是房地产投资的重点市场，二手房规模较大，价格有涨有跌，需关注其周期性波动。其中成都天府新区、成都东站、成都南部等区域后续可以关注。