河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记 李水源

2018楼市：将有更多更好的房子走向市场

2017楼市让“投资”和“投机”者一并受挫

2017年岁末将至，新的一年正向我们微笑着走来。晚报的同行约我谈谈对市场的看法，回想起一年的市场变化，可以总结为：与疯狂的2016年相比，风雨过后显微澜。2017年是房地产市场极为特殊的一年。

首先是政府的调控措施极为严厉。从过去的单纯限购，发展到了限购、限售并举，尤其是限售，其严厉程度甚至超过了北上广等一线城市，加之金融系统的限贷和首付比例的提高，使得以投资为目的的购房者受到了极大的打击，房价一改2016年的疯狂上涨，变为热点楼盘低调开盘，几个知名企业的高质量楼盘为抢占市场，开盘价格只有17000元/平方米左右，二手房市场成交价格和成交量一路下跌，可谓效果明显。

调控后的现实使购房者、投资者一并产生疑问

疑问一：备案限制是否符合市场现实？

据相关媒体的市场调查，石家庄的市场商品房成交均价已接近20000元/平方米。相关部门对预售备案的要求是不得超过11707元/平方米，所以导致不少企业已具备预售条件，都因为售价不符合要求而拿不到预售许可证，逼得企业不得不以高价车位、高价装修冲抵房价，有的装修费用高达7000元/平方米，车库80万元/个，令人哭笑不得，问及理由，回答是：被逼无奈。如此下去，怎么能真实地反映市场实际？

疑问二：价格居高不下的原因到底在哪里？

市场经济的基本规律告诉我们，需求决定市场。房价一路上扬，说明需求旺盛。总体上看，房地产市场需求分为三种：一是刚需型需求，二是改善型需求，三是投资型需求。前两种不必赘述，投资型需求是当前投资渠道少的情况下，对房地产投资热情高的主要原因。需要说明的是，投资和炒房是两个概念，炒房是转手倒卖，急功近利，应予控制；投资是变资金为固定资产，增加资金的价值，减少风险。

个人认为房价居高不下的原因主要还是房价的成本要素过高，土地价格居高不下，二环以内已达到1300万/亩，楼面地价已高达8000元/平方米以上；原材料钢材价格11月份上涨到了4700元/吨以上。另外还有资金成本、人工成本、管理成本都是房价居高不下的原因。

疑问三：限售的效果对市场的影响。

有两种看法：一是打击了炒房者，对控制房价起到了好的作用；二是限售造成了二手房房源紧缺，逼得消费者只好购买新房源，又给消费者造成一房难求的窘境，同时给商品房创造了涨价的理由。不少楼盘二三百套房源，认筹费高达40万元，却有三四千人认筹，限售究竟是福是祸，难以下结论。

过去公寓产品市场一直平平淡淡，每年不过二三十万平方米的成交量，而2017年有了大幅度上升，这主要得益于政府对公寓产品的优惠政策，购买公寓产品可以视为居住用房，子女可依此就近入学，因而提高了公寓这种商业用房的使用价值，改变了公寓市场的落后状况，也使购买这类产品的消费者得到了实惠。

2018年楼市观察：将有更多更好的房子走向市场

2018年市场如何？不敢妄下结论。但总结过去十几年市场变化的规律，得出的结论是：“平淡正常”，转向“突发疯狂”，再转“冷清”，最终“回归正常”，或将是这样的一个周期，波谷→波腰→波峰→波谷。

应该重视的是，国家提到的当前“我国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

美好生活的内涵是非常丰富的，但居住的美好是必不可少的。因此，不断改善居住条件将是国家和政府十分重视的内容。所以，2018年以及往后若干年的楼市，将会有更多更好的房屋供人们选择。

2018年应是石家庄楼市的品质年

对于2017年的楼市现象，个人记忆比较深刻的，一个是三月份的“鬼故事”，一顿饭的时间某楼盘房价每平方米上涨了两千元；另一个是九月份项目集中入市，价格低于周边楼盘价格将近每平方米两千元。一个大涨与一个降低预期，将石家庄的楼市与政策调控充分结合起来，打破了前些年在政策调控当中石家庄只降交易量不降价格的格局。反映了石家庄的现行房价已经进入了二线城市的价格，未来石家庄的房价会随着政策的波动而相应的波动，石家庄的房地产市场由过去的封闭式向开放式转变。因此，房企应该由投机向品质升级，购房者也应改变过去的是房子就一定涨的心态。

房地产的调控方向是长效机制，而所谓的长效机制是解决投资与消费，房地产业与经济之间关系的协调与稳定发展。一般来讲，买房的合适时机是在房地产政策利空的尾期与利好的前期，所以刚需型客户买房时间节点，个人建议控制在明年上半年以前；而针对改善型客户，买房是为了扩展空间或提升居住社区的景观或改善各种生活配套，是一种资源升级需求与抢占，只要是手里正好有钱又正好喜欢，那就该出手就出手。

品牌房企的扩张与并购，在一二线与强有力的三线城市，未来的占有率肯定是越来越高。明年石家庄的楼市，更加是品牌房企、规模房企与实力房企的楼市。未来市场竞争不再是粗放型的竞争，而是精细型的竞争，2018年应是石家庄楼市的品质年。2018年楼市的市场应该会有更多、更好的产品入市，并且好的产品会有好的市场，好的产品也能改变我们的居住观；同时，本土的房企如果不发生开发理念的转变，只是价格的优势理念与向时而动的投机理念将很难取得好的业绩。

商品房一般来讲就是商品，所以应是市场经济来主导，但是多年来，一直在寻找有效的机制来制定一定的规则。就像人们的自由以不侵害他人的利益为前提，同样房地产的发展只要以不损害或绑架其它产业经济，并能处理好老百姓消费与投资的良性关系为前提，那么在这些有效的规则下，房地产业将会在相对稳定的环境下自由地市场化发展。

明年楼市管控依然趋紧

稳定基调房价不会大起大落

今年以来，石家庄出台一系列“限购、限贷、限售”政策，不断加大市场调控力度并严肃整治市场秩序，行业主要指标增长较去年同期放缓，房价快速上涨势头得到有效控制，库存预计去化周期处于合理范围区间，后阶段市场呈现“量降价稳”态势。

从全年层面来看，市场观望心态一直较为浓厚，传统“金三银四”和“金九银十”并未迎来销售旺季。市场投资需求被进一步挤压，需求数量得到有效控制，投机性需求和非本地需求在一定程度上被挤出，实现了刚需支撑下的稳步增长。

年初伊始，石家庄房屋施工面积累计同比保持微增，新开工面积一直保持正增长。特别从5月份开始，开工面积增加明显，累计同比增长翻倍。竣工面积较多突出的集中在4月份，但5月份开始累积同比下降明显，三季度后累计同比进入负增长阶段。

上半年，销售面积累计同比为负，较去年下降明显。进入三季度后，销售面积虽有一定程度回升，但是幅度远远低于上半年的竣工面积增长幅度。从销售额累计同比与销售面积累计同比看，两者差值逐渐稳定，说明房价基本得到控制。

今年，全市新增贷款向房地产领域投放的集中度较高，贷款存量高、占比高、集中度高及风险暴露低的“三高一低”现象明显，潜在风险值得关注。石家庄市房地产开发企业多为中小规模的发展型企业，整体实力和抗风险能力较弱。加之大部分银行对房地产开发贷款实行“名单制”准入管理，并对按揭贷款实行规模控制，使得资金不断向实力较强的品牌房企聚集，但对中小型房企审慎介入，当前房企之间基于土地获取的并购活动增多，合作方式更加趋于多样化。由此导致行业集中度越发明显，内部结构性差异不断扩大。

政府楼市调控建立房地产长效机制，“保障内需”强调要既保障不同群体住房需求，又通过内需带动经济稳定增长。未来重点发展住房领域的租赁产业，特别是长期租赁；要求保持房地产调控政策的连续性和稳定性，意味着已出台的调控政策或将继续推进。同时，楼市调控对金融和房地产风险尤其关注，或表明了明年市场管控依然趋紧，以稳定为基调，房价不会出现大起大落。

多年来，石家庄常住人口保持净流入。随着道路建设和轨道交通等基础设施建设不断完善，预计石家庄房价将会持续稳定。当前，石家庄房地产市场已不太可能吸引高杠杆和高成本的资金进入，投机和投资性购房被大力挤压，自住需求成为市场主力。购房者将更加注重房地产项目品质，包括交通条件、配套设施、环境状况、物业管理等；公寓售价一直比同区域住宅价格低，成交量及成交价格仍将比较平稳；商铺单价较高，市场需求量少，持有成本和贷款要求较高，加之电商分流极大冲击了传统零售业，商场、写字楼等经营性物业招商困难、空置率高、运营艰难，成交量或有所下降。