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石家庄楼市正面临怎样的市场局面？

扫描到手机石家庄资讯来源：燕赵都市报发布日期：2017-10-26 10:02 字号：T|T

摘要：“银十”接近尾声，下半年楼市的“黄金期”似乎也归于平静。当前，随着大房企“入市潮”的逐渐退去，石家庄楼市亦转入平稳销售阶段。但是，表面的“厮杀”虽已不明显，私下的“争夺”却仍在加剧。

“银十”接近尾声，下半年楼市的“黄金期”似乎也归于平静。当前，随着大房企“入市潮”的逐渐退去，石家庄楼市亦转入平稳销售阶段。但是，表面的“厮杀”虽已不明显，私下的“争夺”却仍在加剧。

大小房企之间，一手房与二手房之间，精装房与毛坯房之间等等，各种的博弈对决愈演愈烈。

自住需求的“主战场”

记者从各个房产网站了解到，随着限购、限售等楼市政策层层加压，当前，石家庄投资性购房需求得到了极大的抑制，投资型购房热潮逐渐褪去，自住型购房者成了市场成交量的主要支撑，房地产市场也转而成为自住需求的“主战场”。

与投资型需求主要看重低买高卖的收益空间不同，自住需求则更加看重项目品质、基础配套、居住舒适性等实际的住房需求。为此，当前市场上卖的好的产品往往是居住舒适性比较高的产品，例如，大房企开发的品质项目，大体量配套齐全的项目，精装修直接入住的项目，户型方正空间利用合理的项目等等。

“来我们项目的八成都是刚需和改善型购房的客户，目前的销售情况也基本达到了预期。”裕华区某知名项目负责人表示。但同时他也坦言，“得力于品牌效应，我们的销售情况在同行中还算不错，但是与去年同期上市的项目比，去化率确实是‘慢了一拍’。”

业内人士表示，购房需求的转变，自然带来的就是购房心理的转变。与投资型购房者“激进”的入手方式不同，刚需和改善型的购房者则显得更加谨慎、细微，再加上当前市场已经趋稳，购房者大多是在从容选房，去化率慢将成为当前楼市的常态。

不少项目在“变相”降价

“近期刚选购了一套房，各种优惠算下来合到每平方米一万五千多，还带精装修，比预期的要低。前几个月没开盘的时候咨询过一些业内人士，大多猜测该项目开盘价会在一万七八左右，现在入手单价低了差不多两千多元。”一位近日入手某知名项目的购房者表示。

当前，尽管从各大项目的销售均价来看，并没有明显的降价，但是各个房企却在通过“变相”的优惠吸引购房者。近日，记者就曾接到一些项目的销售电话，售楼员表示，“精装修部分可以分期付款，账期延长到九个月”，还有的项目表示，“首付可以分期，先付20%，剩下的10%两年内付完即可”。与以往实际成交价格往往高于开发商对外宣传的项目均价不同，当前一些项目的成交价格经过一番“变通”，购房者到手的房源甚至比均价要低一些，相当于变相降价。

大房企普遍超出预期的低价开盘，也使得小房企压力倍增。尽管石家庄的楼市整顿政策一直都在，但仍有部分小房企急于将房源变现暗自销售。“东二环的住宅，均价13500元/平方米，现在享受三万抵五万的优惠，您需要吗？”近几天记者就曾接到这样的销售电话，而进步询问后发现，该项目还还没有任何证件，也还没开始动工。还没具备销售条件就开始低价违规预售，也显示出开发商的“着急入市”，急于抢占市场的态度。

资金流已重于利润率？

开发商急于抢占市场，除了因为购房需求减少以外，还有一个重要的原因是急于回笼资金。从近期入市的几个大项目来看，他们的实际销售价格基本都低于预期，“捂盘惜售”的情况已经不复存在，急于回笼资金的动向却很显然。

“当前的市场环境，加上四季度收尾期的到来，很多房企急于收回前期的资金投入，尤其对于全国性的大房企而言，他们对资金流的需求更为强烈，这也使得很多房企降低利润率，选择低价入市回笼资金。”某业内人士分析到。

除此之外，逐渐收紧的银行信贷也倒逼开发商不得不提前防控资金短缺风险。据调查，当前石家庄的首套房贷款利率普遍上浮10%-20%，放宽周期也不断变长，甚至是排队等候，没有期限。而自住型的购房者购房时往往选择的是贷款买房，这一来一去，开发商收回资金的周期平均要延长2个月甚至更长。这使得部分开发商不得不通过迅速跑量来支持现金流。

关键字：石家庄楼市投资