首先声明：本文只针对投资需求，对于目前还没有房子的刚需人群，不论什么时候我都支持你们尽快买房。当然了，不论是否刚需，买房本身就是一个投资行为，所以即使首套刚需也可以参考一下。毕竟，房价都已经这么高了，花这么一大笔钱，还是要认真掂量一下的。

最近，身边的朋友和同事都在谈论买房的事情，其中不少积极的人已经在物色地段和楼盘，搞得我自己也有点蠢蠢欲动，毕竟我也是有购房资格的人，虽然在北京最新的限购政策出台之后已经被剥夺了“首套”的权利。

其实我是非常理解这部分人的想法的，我相信大部分人也都是这么想的。

其一，中国的房价在过去十几年实现了飞跃式增长，其投资收益大于市面上绝大多数的其他投资产品；其二，虽然现在的房价水平已经很高，但是北上广深等一线城市的需求依然没有得到完全满足，所以理论上还有上涨空间；其三，一部分刚需人群担心如果现在不买，以后房价继续上涨就再也没有机会了。

这样的理由还可以列出来很多，我也一度无法反驳。因为过去十几年，房价确实是一直在涨，而且是越调控涨得越厉害，以至于每一轮的调控措施都要比之前一轮严厉很多，每一次都是“史上最严调控”。但是，细细思考之后，我觉得目前这个时间段已经不是最佳的买房时机。

下面我跟大家一起来思考一下几个问题，虽然我不一定能给出完全正确的答案，但是这样的讨论或许可以帮助大家进行思考，至于是否买房，大家可以看完之后再做判断。

一、现在的房价水平算不算高？

关于这个问题，相信每个人都有自己的判断，但是目前为止没有人可以拍胸脯说自己说的一定是对的，因为这个问题目前完全没有办法检验。

在之前的文章里我曾提出过一个方法，那就是如果完全取消限购和限贷等限制条件，允许市场自由流动，我们再判断一个地方的房价会是什么样的水平，从而判断现在的房价算不算高。以北京为例，假设从来没有限购和限贷，你认为现在的房价会是什么水平？跟现在的房价比是高还是低？当然，这个问题也不太好回答，因为这个假设也是无法验证的。

于是很多人就提出了跟纽约、东京等大城市横向比，因为相对而言，他们更接近于我们假设的状态。对比的结果是什么呢？有人说北京房价比纽约还贵啦，还搬出了不少数据，但是据当地的朋友介绍，实际上纽约曼哈顿金融区的房子，普通中产也是买不起的，所以从这个角度来说你就不要埋怨西城区的房价高了。但是亦庄的房子卖8万，门头沟卖6万，燕郊卖4万你认为高不高呢？人家纽约郊区的房子也到不了这个价格呢，何况人家住的还是HOUSE，而且人家的收入水平也比咱们高很多。

当然，这么判断也是不准确的，我们国家人多啊，土豪更多，大家都想来北京买房，北京房价自然低不了。

所以，这一部分的结论即使我不下，也应该很清楚了。北京这样的全国性城市（甚至可以说是国际性大都市），至少核心区域的房价，我认为不高，但是其他地区，其他城市的房价水平，大家对号入座吧。

二、这一轮“史上最严调控”会有怎样的效果？

相信这也是大家近期最关心的一个问题。

由于经历了去年上半年的暴涨，从去年下半年开始全国各地就陆续出台了一系列的调控政策，比如北京出台的“930新政”。BUT，房价还在涨，而且涨幅还不低。根据买房的朋友和链家的数据判断，去年930到今年2月底，北京二手房价又涨了10%左右（当然官方数据是在下跌，你们懂的），其他大城市房价也没有止涨，于是才有了最近这一波的大范围“史上最严调控”。

具体调控的内容这里就不做讨论了，相信大家早已在媒体上已经看到了各种各样的报道和解读，总之，说它是“史上最严调控”绝不为过。我相信大家最关心的还是这样的严厉调控到底会不会取得效果？这个效果到底是怎样的——降低房价的上涨速度、稳定房价、还是降房价？

从调控的目的来说，我相信相关部门的目的肯定是希望维稳，即既不希望大涨也不希望大跌。大涨就相当于调控无效，自己打自己的脸；大跌又会引发一系列的问题和风险，不利于市场和社会的稳定。但是，从效果来看，这样的目标是最不容易实现的，比如说去年下半年的调控政策就一点效果都没有。原因是什么，不能说930的调控不够严厉，而是那样的调控没有改变人们对房价的预期，所以人们还是拼命买房，房价也就还是不断上涨，于是才有了现在更为严厉的调控。所以这一波的“史上最严调控”，其实最大的作用不是从技术上阻止房价上涨，而是要改变人们对房价上涨的预期，从而才能达到调控目的。但是，经历了这些轮的调控，人们的预期是很难改变的，因此要达到目标效果，就必须采取力度更大的手段，也就是说“矫枉必须过正”。

理解了调控和房价的之间的逻辑，相信大家也就好判断调控的效果了。不出意外的话，这轮严厉调控后房价还将延续此前数轮调控的走势，调控—稳定观望—下降（可能是小幅）—放松—反弹，然后可能又是下一轮调控。

三、房价未来的走势如何？

这个问题可能是最难回答的，我说出来的结果也未必会让您信服。很多人听了谢国忠的话，到现在都没有买房，现在想把他砍死，不过听说他自己却买了好几套房。任志强一直说房价要涨，结果也被人骂得狗血淋头，连新浪微博都被禁言了。但是说句公道话，预测是否准确只有时间才能检验，之前说得不对不表示未来也一定是错的，之前都预测准了不代表接下来也会一致正确。

所以我这里列举几条可能会影响房价未来走势的因素，这些在我一年前的文章里已经都提到过，不过根据现在形势做一些修正，大家可以自行判断。

一看货币政策。以往的房价上涨，很大程度上都是受货币供应量的影响。而今年官方设定的M2增速目标是12%左右，货币政策依然维持在较为宽松的水平，而且未来要保证经济的高速增长，货币政策很难大幅收紧，这也基本确定了房价的走势。但是由于受到美国加息周期的影响，接下来货币政策的宽松程度也会打上一定的折扣。

二看经济形势。虽然中国经济增速已经开始放缓，但是在未来5年，以人民币计价的GDP预计保持5%以上的增速基本没有问题。但是由于过往的经济增长过分依赖投资（包括房地产），未来要调整结构的话势必会减少对投资的倚重，而更看重消费等高质量的增长。因此，房地产投资在未来的增长速度可能会较以前有所放缓。

三看人口流动。尽管国内总人口的快速增长势头已经基本结束，但是一线城市的吸引力依然很强，如果没有户籍等政策限制，大城市的吸引力将会更加突出。这点从国外发达国家的现状就可以看出来。但是，需要注意的是国家对大城市人口控制的力度超过了之前的预期，这可能会对当地房价产生一定的影响。

四看土地供应，土地政策对房价也有直接的影响。从目前的土地供应来看，虽然全国整体上土地供应还是很丰富，但是大城市，特别是其核心区域，土地资源是非常稀缺的，这就会对房价起到一定的支撑。不过非核心区域，三四线城市的情况就不是这样了。

基于以上这些常规指标来判断，跟一年前的分析相比，现在我认为未来房价上涨的概率已经大幅降低。

四、最后必须重点强调汇率风险。

我们之前对房价的讨论都是建立在人民币计价的前提下，但是未来由于汇率贬值的压力越来越大，我们在判断房产投资收益的时候需要考虑到汇率的损失。这样的话，以美元计价的房价涨幅可能会比人民币计价涨幅低很多，甚至如果人民币贬值幅度大于人民币房价的涨幅，则投资房子的收益可能会是负的。

关于汇率未来的走势，这篇文章就不详述了。目前主流的判断是，虽然中国央行依然在严格控制资本流出，但是人民币的贬值风险已经越来越大，未来央行控制汇率的难度会越来越大，成本也会越来越高。因此，未来我们在做任何投资的时候，一定不能忽略汇率的风险，特别是在计算收益的时候，一定要考虑汇率贬值可能带来的影响，不然就很有可能出现之前说过的人民币房价上涨但是以美元计价的收益为负的情况。

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