中国的开发商，现在真的很缺钱。

房企现阶段需要大量的钱，是因为以下几个原因：

➊行业利润下降，房企竞争进入最残酷阶段。不进则退，不吃掉别人就要被别人吃掉。

➋市场已经进入无法预测阶段。除了用规模来“对冲”已经没有万无一失的避险办法。

➌之前借的钱大量到期。截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只。

➍ 游戏规则正在变化。拿地后自持10年乃至终生自持，其实都需要占用大笔资金；已经有多份文件在鼓励“现房销售”，而如果未来不能再卖期房了，就意味着：客户定金和预付款会很少；按揭贷款到帐很晚；开发贷不能增加；更多需要企业融资。

需要的钱变多了，找钱却越来越难了。

首先，卖房获取资金这个最健康的渠道收紧了。

一二线限购层层加码之后，去化变慢，一些房企放缓了开发节奏；一线周边三线2年、3年不准卖的“限售令”，让很多买家却步；商住被打击后，销量骤减99%。2017还能维持销量增长的房企，一定是在调控不严的三线有大量布局的。

其次，融资渠道也正在遭遇全面收紧。

一行三会集体清理金融问题，表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击万能险，与地产有关的信托收紧……

在这种情况下，连就排名靠前的巨头们，都在想各种办法找钱，最近与此相关的2个新闻是：

恒大，用深圳10个项目的部分股权，换取了108.5亿的资金；

万科，成立两支基金，注资50.31亿元，撬动了129亿元；

面对缺钱的现实，不同的公司要采用不同的措施……下面分别来说说。

01

房企从来没有这么缺钱过！

如果说，以前的情况是：有野心的房企需要很多钱；那么，现在的情况就是：不希望被赶出地产市场的房企，都需要很多钱。明源君这么说是因为以下四个原因：

一、行业利润率下降，又遭遇调控，进入拼刺刀阶段

规模大的利润高，规模小的利润低，一直是这样。

为什么呢？比如同一家房企在一个城市有5个楼盘，每个盘都可以借之前的势，而如果只有一个，只好从头开始；管20个项目的城市公司要有的成本、策划等部门，只管一个项目的城市公司也是一个也不能少；加上采购规模导致的材料价格等等……利润差距就出来了。

以前的情况是，百强赚取15--20%的利润，小房企赚取10%左右的利润，虽然赚的少点但还能生存。

现在，本来2016行业利润都已经降到8%，而在调控、限价之下，2017的利润率就更低，本来利润比较高的企业，还可以支撑，利润低的，就只好亏本啦。

而且，如果是2个竞品相争，通过降价让利往往是最后的竞争杀手锏。

所以，现在如果不是全国百强，又没有能在某个区域做到20强，真的很难赚到钱。

而要扩大规模、要降低成本，前提是什么？就是有钱啊。

二、之前2年行业规模快速扩张，发行了大量债券，2017年是集中到期的时候

经历了2015至2016年的大规模发行后，地产债券逐渐进入偿还周期。截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。仅2018年底前，将有1055.86亿元债券到期。其中，2017年8月、9月地产债到期规模分别达到112.87亿元、113.17亿元，连续刷新单月历史新高。

三、市场进入无法预测阶段，只能通过“对冲”来降低风险

明源君最近与多位地产百强老总交流过，他们认为现阶段还认为自己能精确预测市场的人，都是在吹牛……

之前认为不可能出的政策会出，不可能再加码的城市也会加码；许多地方政府的调控，也是根据市场的反应逐步推出的，也就是说，包括出台调控政策的地方政府在内，没有任何人可以预测未来。

避免风险，只剩下最后一种方式，那就是对冲，而对冲就需要规模，需要钱……

➊不同城市的项目“对冲”

本月这个片区卖得好，下月那个片区卖得好；今年一线卖得好，明年三线卖得好……

哪里的项目处在低潮，就暂且放一放，让高潮区域的项目先卖，永远都有爆点和亮点。

而如果所有项目都在一个区域，只能亏本卖或者硬挺着等，那等于赌博。

➋同一城市不同时间拿的地“对冲”

一家大房企，在同一片区已经有3块地，楼面价分别是2万、3万、3.5万，他拿下一块5万的地之后，这个片区的房价可能就会到6万，并且稳定在6万。如果把4个项目算总账，无论涨跌都是赚了。

而小房企如果只拿那块5万的地，风险就不是一般的大。

➌同一城市不同类的项目可以“对冲”

对于中小房企来说，明明根据市场做好了产品，却被一次调控完全搞乱，重新改造产品、重新调整节奏，都特别困难。

对于大房企来说，其在这个城市有多个项目，定位之间有明显区分，其只要改变销售顺序和推盘节奏，就可以应对这种改变。

四、游戏规则变化，才是最大的变化，要做好未来全面变化的准备

可能出现的根本性的规则变化有2个：

➊鼓励持有

现在许多地方都拍出了鼓励房企自持10年乃至终生自持的地块。将来不排除全国推广。而竞自持比拼的，其实就是金融能力。看你短期有没有足够的钱支撑，长期能不能通过经营把资产变现。

➋鼓励现房销售

广东省刚刚发布的《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》提出：“鼓励推行现房销售制度。”有多位大佬告诉明源君，他们认为，现阶段虽然只是“鼓励”，不等于未来就不会全面推行。一旦全面推行，房企必然会缺钱。

要知道，以前房企获得资金的四个渠道就是：

客户定金和预付款、按揭贷款、开发贷、企业融资。

如果只能现房销售，那么，定金会很少，预付款基本没有了，开发贷并不会增加。也就是说过去“拿客户的钱做项目”，未来也许根本不可能了。

最后，对企业融资的依赖就加大了。

02

开发商找钱从来没有这么难！

既然这么需要钱，就要努力去找钱，而现在的情况是，找钱越来越难。

一、卖房获得回款的节奏正在变慢

2017年第一季度乃至前4个月，中国的地产销售创造了新的纪录，甚至超过了2016年的前几个月。但是这主要是房企们对未来的艰难有所估计，所以把销售节奏提前所导致的。

最新的情况是：

➊一二线限购层层加码之后，去化变慢，价格略降，卖不卖都是难题，许多开发商放慢了节奏。

➋热点三线2年、3年不准卖的“限售令”，让很多卖家却步，市场短期变冷。

➌商住被打击后，销量骤减99%。没卖掉的都无法再当住宅卖了。

所以，今年还能维持销量增长的房企，一定是在调控不严的三线有大量布局的。

二、融资渠道遭遇全面收紧

过去一段时间发生了很多于房企融资渠道有关的事情：

一行三会集体清理金融乱象，央行MPA考核、表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击万能险，银行按揭贷款额度收紧……

以私募为例。

2月13日，中国基金业协会发布文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

再以海外发债为例。

2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。有业内认识认为是审批遭遇收紧。

而在之前，海外发债一度成为一条主要融资渠道。一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍。大家可以和明源君一起看下图，外资的增速走出了一条多么陡峭的曲线。

再以房地产信托为例。

之前，随着房地产主要融资渠道纷纷被限，具有“补血”作用的房地产信托业务悄然升温。用益信托最新数据显示，今年以来，68家信托公司共发行326只房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。

进入5月，房地产信托发行依然“有增无减”。

《中国证券报》报道，近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》。

该文件显示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。

该文件主要针对：

➊是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。

➋“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

总之，现在要找钱真的太难了。当然，也不是毫无办法，最近万科、恒大都有新举措……

03

找钱的方式有很多种，就看哪一种适合你！

在现在这么严厉的各种限制下，还可以怎么融资呢？明源君用几个案例来说明。

一、恒大式融资，10个项目获得投资108.5亿，类似“明股实债”

5月12日，中国恒大发布公告称，恒大地产集团、各项目公司与信银（深圳）股权投资基金管理公司（代表信恒稳健壹号契约型基金）签订10份项目协议，信银将向中国恒大旗下的10个项目投资约108.5亿元。

除了资本投资外，基金还将通过委托贷款方式向项目公司提供16.18亿元资金。即，信银通过委托贷款方式向项目公司提供股东借款，从而持有项目公司部分股权。

恒大绝不会将这么好的项目拱手让给别人。这只是恒大的一种融资方式而已。

此次，虽然恒大的10个项目均采用受让股权的方式进行融资，但其实是市场上常见的“明股实债”。投资人（信银）以增资或受让原有股权的形式为融资人（恒大地产）提供资金，签署增资协议或股权转让合同，与真实股权融资的手续一致。

用明股实债这种方式进行融资的一般为项目公司（如恒大的10个项目），但偿债方通常为项目公司的股东或实际控制人（恒大）。而且，投资方的退出主要依靠股东或实际控制人的回购，而非项目公司。

二、万科式融资，成立两支基金，注资50.31亿元撬动了129亿

万科日前公告，拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司与招银国际资本管理（深圳）有限公司、湖北长江招银产业基金管理有限公司，共同设立两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。

在万科此番129亿商业地产基金大单中，招银国际为其提供了近79亿元的巨额资金。

有专业机构把这次交易的详细情况画成了下面这张图。

三、未来海外发债，但前提是有商业资产

前面说到，海外发债已经越来越难。但也不是完全不行。

有券商认为，房企住宅类海外发债短期已经没戏了，但商业类有可能放开。未来对于达到一定投资级别的商业类用房，熊猫债有放开的可能。

当然，前提是你家得有商业资产。

四、没办法的办法，收缩战场，卖项目

瘦死的骆驼比马大，不管管控多严，巨头们总是有办法的。

如果实在撑不住，就把不具有优势的区域的项目卖给巨头吧。收缩战线，主攻几个区域，说不定未来发展更好。

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