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限购后的石家庄房价路线，新的买点会在那里浮现？

扫描到手机业内动态来源：观点发布日期：2017-03-21 07:47 字号：T|T

摘要：由于“18万的一顿饭”，让石家庄楼市再一次站到了风口浪尖。这次限购限贷的出台也就是清理之中了。虽然政策比较温和，但预示着风向已变，接下来如果再次加码也不必意外。

由于“18万的一顿饭”，让石家庄楼市再一次站到了风口浪尖。这次限购限贷的出台也就是清理之中了。虽然政策比较温和，但预示着风向已变，接下来如果再次加码也不必意外。

房地产还是有运行周期的。所谓的周期其实就是政策周期，房地产其实就是政策市，市场不是市场说了算，而是政策说了算。回顾十几年的房地产发展历史，可以证明。政策调控特别是信贷宽松，房价必涨；反之就是调整甚至下跌。

房子的金融属性越来越强。所谓供求关系的紧张，和房价上涨预期紧密相关。这就是房地产特有的涨价去库存现象。房价一旦下调，不但投资客，而且刚需都会大量消失。越涨越买买买，越跌越无人买。

【新政核心】

1、限制外地人买，限制本地人贷；

2、新三区及正定不在限购限贷之列；

【楼市观点】

1、疯狂的市场确实到了需要降温的时候；

2、政策出台是要“讲政治”，但总体偏温和；

3、楼市先会进入一个两至三月的短暂观望期；

4、新政仍是打压需求端，有效供应仍然不足；

5、本轮调控至少1年，将为下一波上涨积蓄能量；

6、指望房价大跌的可以洗洗睡了，你没有买的机会；

7、刚需遇到合适的及时出手，投资客先歇歇等待机会；

【表象】每个新政出台前，都有一个“作死盘”

从10·28史上最严楼市整顿，到3·17限购限贷，背后都浮现了“作死盘”身影：

10月28日，石家庄出台号称史上最严整治，导火索就是因为公园城：悍然向业主加价销售；而彼时的背景是市场乱象频发，不少图纸房项目、严重违规项目大肆浑水摸鱼，加价销售也并非个例。

3月17日，石家庄时隔910天之后再次推出限购政策，除了“带头大哥”北京调控升级外，导火索之一就是流传甚广的“鬼故事”：某购房者一顿饭吃掉18万。此时的背景是市场进入又一个疯涨阶段，不少项目涨价以周为单位，甚至更短。

【本质】不买房，钱拿在手里还能干啥？

和一线城市此轮上涨的主力源于改善需求爆发不同，包括石家庄在内的二线热点城市上涨的主要因素可以归结为投资需求暴动，也就是资金潮下出现的资产荒。

近期所有人的恐慌，主要源于对于财富再分配、阶级固化的恐慌，也有很多人也害怕失去这张可能是最后的船票。去年没买房的，在和别人谈论楼市时一定是心理非常失落的，害怕今年再次失去搭车的机会，成为入市的强劲冲动。政策只能打压一时，一旦再次宽松仍将大量释放。

从下面开始，才是值得你真正关注的。

【重点】面对调控，石家庄房价走势将是啥样？

第一阶段：观望期，两个月左右。价格基本平稳，交易量下滑。

第二阶段：再起势，两个月左右。随着新盘的入市，价格和交易量再度抬头。

第三阶段：再打压，政策再次加码的窗口期预计在7月份左右。交易量再度下滑。

第四阶段：市场入冬。四季度至2018年一季度以后，市场观望情绪严重，资金链紧张、回款任务大的项目开始暗降，二手房价格出现实质性调整。

第五阶段：再次宽松。2018年二季度，最晚四季度，调控政策再次放松。市场量价重拾上升趋势。

还是强调一点，作为市场预测而言，老赵更重要的是分析大趋势，具体节点或提前，或有延后。比如这次突如其来的调控，老赵在1月份文章里已多次提及。那么，最佳的买点无疑在第四阶段和第五阶段初期。当然，后文会提到各种值得关注的淘宝机会。

【热点问题解析】

1、新三区、正定迎来“最好的时光”？

主城区限购后，一个主流的观点是：市区的购买力将外溢，对新三区和正定（含正定新区）形成重大利好。

但老赵还想泼点冷水，利好其实有限，预计带来不过一两月的动能。老赵刚梳理了一下上述区域主流楼盘价位，可以说只要是靠谱的项目，价位大都已然不低，而且数量并不多。他们和主城区正常的价差，应该在1:2到1.2:2之间。也就是主城区2万的话，这些区域的均价应该在1-1.2万左右，1.5万则是红线，所谓刚需基本已无力接盘。

在去年以来的这波牛市中，这几个区域基本属于跟涨，而且随着主城区房价的高企，购买力外溢，迅速拉近了之前较大的价差，而大部分项目的周边配套发展至少3-5年。