春节过后，当住宅产品的销售处在“笨鸟先飞”并带来人勤春早的实际效果时，人们对于今年的省城楼市具体走向仍然把握不定；而当人们谈起去年年底，石家庄市政府发布关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发挥房屋租赁市场细则》的通知时，不免又对今年的商改住、购房可就近入学、允许民水民电民气等举措的落实充满了期待。因为这种政策一旦最终落实，最直接的利好是会者促进市场上公寓产品的销售。

进与退 公寓产品 百花齐放

注意到，目前石家庄市场上的公寓产品，与以往的公寓产品相比，无论是在设计上还是户型上，也无论是在功能上还是科技含量上，都取得了长足的进步。而就产品类型而言，既有依托于城市综合体中的酒店式公寓、商住两用公寓；也有可以方便业主进行自由分割的LOFT公寓；既有购房可以让孩子上比较好的学校，享受优质教育资源的“学府、学区公寓”，也有方便青年进行创业的智能办公型公寓；有像新源蜂巢那样的新潮流公寓，也有像石家庄宝能中心那样的精装小户型公寓；当然还有像广安云棠似的小公馆式公寓。

“从市场的销售情况来看，往往住宅产品限购或者市场进行严查的时候，也是公寓产品好销的时候。这也反映出公寓产品，特别是一些类住宅式公寓产品，在市场的某一个时段，会成为一些住宅需求者置业替代品的趋向。”资深的房地产专家金库先生的这一预言似乎也成为了现实。

了解到，去年石家庄商品住宅销售价格情况是，在全市住宅价格大涨的同时，市区住宅涨幅最猛。按照实时统计汇总情况看，去年全市商品住宅销售价格达到13000元/平方米，2016年比2015年全市商品住宅销售价格上涨63%；其中，中心城区商品住宅销售价格达到15000元/平方米，2016年比2015年中心城区商品住宅销售价格上涨76%。

也正是在这种住宅疯狂涨价的背景下，一部分刚需购房者和投资者不是被迫选择到三环附近的区域去购买价格相对便宜的住宅，就是出于无奈而进入到公寓市场，也使那些低总价、小户型的公寓受到了人们的追捧。

利与弊 政策左右 公寓营销

了解到，其实造成一些公寓产品热销的另外一个重要原因是，公寓产品本身的价格往往要比同一区域的住宅产品的价格每平方米要低出将近一半。比如去年热销的新合作城市广场的公寓每平方米仅7000多元；而新合作广场的住宅价格却已经到了每平方米14000元左右。具备与住宅同样的区域与地段，购买时却可以比购买住宅少花不少钱。

诚然目前石家庄市场上的公寓产品本身也有很多的短板。一是购买公寓产品时，除非特定的区域孩子是不可以上户口的，因此也就享受不了就近入学的待遇；二是购买住宅的产权是70年，而公寓的产权也只有40年，虽然有人说未来产权年限可能会出现新的说法，但仍然会让公寓购买者从心里感到委曲；三是一般公寓产品所使用的水、电、气都是商用而非民用，就也会使公寓购买者在真正入住后的生活成本有所增加；四是一般公寓产品多集中于闹市区或者繁华地段，居住的环境也缺少绿地、公园等，相对也比较嘈杂。

值得高兴的是去年市政府出台了关于加快商业地产去库存政策的相关文件，明确规定购买公寓产品的业主，其孩子可以就近上户口，也可以就近入学；同时，一些住宅小区中明令为居住配套的商业地产部分，也可进行商改住，既使其土地性质、水电气的性质都变成住宅和民用，又在某种程度上增加了商品住房的供应量。

“这种政策的满地十分重要，据我的观察，项目现在真正能够实现‘商改住’的项目并不多，而要真正使购买公寓的业主孩子可以与购买住宅产品的业主孩子同样待遇，仍然需要时日。”河北省商业联合会副会长兼秘书长曹润亭这样认为。

衰与荣 与时俱进 终成大业

注意到，房地产企业要想把公寓产品卖得好，除了要紧跟各项政策的红利外，还必须坚持做产品，做精产品，进而才能将市场蛋糕做得更大，也才能使更多的公寓产品走进千家万户。

在这方面，位于石家庄正定新区的宝能中心走在了前面。除去将宝能深圳总部的理念与传统传播到石家庄外，整个项目中58平方米一室和80平方米两室的精装修户型，在很好处理了室内墙壁、洗手间排气与床头USB插座等细节的基础上，还在玄关处设置了物品收纳系统，时尚且方便。

新源蜂巢公寓的出现也让人眼前一亮。虽然她的公寓产品也是伴随着商业综合体出现的，但她给石家庄的公寓市场注入了新元素和新模式，使公寓摆脱了单独用来“住”的标签，为年轻人营造了一个创业、交友、体验、聚会、参与、购物、办公、居住的多功能互动平台。

东南智汇城的一部分公寓则按照大众创业，万众创新的思路，为刚刚开始创业的年轻人开辟了一个融高智能性、高交流性、高舒适性于一体的创意空间，进而，让整个的公寓产品成为一种引领潮流的产品。

好风凭借力，送我上青云。我们有理由相信，只要有关商业地产去库存的政策能够落地，只要开发商大公寓产品的设计、规划、建设上敢于突破窠臼，并在产品特色、运营模式、区域发展等方面有所创新，就一定能够迎来公寓市场真正的春天。

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