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李宇嘉：缘何开发商竞相当“包租婆”？

扫描到手机置家访谈来源：证券时报发布日期：2016-11-21 15:04 字号：T|T

摘要：不能出地王是“死命令”，但还要增加土地供应，因为热点城市供不应求，这可愁怀了地方政府。近日，在北京举行的一场土地拍卖会上，为避免地王出现，当地政府设计了史上难度系数最高、程序最复杂，称得上“土拍奥数考试”的竞拍规则。

缘何开发商竞相当“包租婆”？

不能出地王是“死命令”，但还要增加土地供应，因为热点城市供不应求，这可愁怀了地方政府。近日，在北京举行的一场土地拍卖会上，为避免地王出现，当地政府设计了史上难度系数最高、程序最复杂，称得上“土拍奥数考试”的竞拍规则。总结说，就是“限地价+限销售单价和均价+限户型面积+限再转让时间+竞住房自持面积+竞商办自持面积+竞建设方案”的“五限三竞”。

规则太复杂，得捋一捋。出让地块设定价格上限，当竞买报价达到上限价格时，转为在此价格基础上，企业竞报自持住房面积比例。达到住房自持面积比例限制或举牌至100%自持时，转入竞拍商办自持面积。两家以上全部自持商办后，转入竞报建设方案，由专家组进行评定确定竞得人。即便竞得该地，还要符合销售均价和单价的“高限”，且可销售住房5年内不得二次转让等。

苛刻的规则下，从盈利的角度讲，已经很难算账了，但依然难挡开发商热情。据悉，此次四宗住宅用地吸引近20家开发商，万科、保利、招商、碧桂园、绿地等国内一线开发商悉数登场。北京“土拍”一如既往地火爆，但没想到“五限三竞”下热度仍不减。竞拍至地价上限、100%住房自持阶段，都没有超过10分钟。最后，4宗地块住宅全部100%自持，甚至一宗地的商业部分也100%自持。

表面看，房企都愿意当“包租婆”，但事实上则是开发商不想低价卖房，背后折射了地价和房价被低估的现实。当前，90%的开发商已完成年度销售目标，销售回款可观，而过去1年企业债、理财和保险等表外资金对开发商的“接济”是史无前例的（如今年投向房地产的理财翻了10倍、70%的公司债为房地产企业发行），加上资金成本低廉，“不差钱”的开发商到处寻找前景可观的土地。

历来，北京都是房企必争之地，即便是再严厉的限制，也挡不住开发商在“皇城根”拿地的热情，因为大家都在赌，地价被低估、自持部分可转出去，未来限制会松绑。因此，笔者认为，单从限制地王和土地价格的角度看，从培育和发展租赁市场的角度看，北京式“土拍”确实有积极意义，但若从控制房价上涨、增加住房供应的角度看，如此多限制下的“土拍”，结果不尽如人意。

北京这样的城市，租金回报率只有1.5%，与一年期存款利率差不多，要60-70年才能收回投资，开发商愿意当“包租婆”，笔者认为还有一个原因，就是国内金融创新、影子银行发展轰轰烈烈的当下，借助证券化收回投资已不成问题。今年前三季度，4.3万亿的全部房地产新增贷款（包括个贷）已被认为是空前规模，但公司债、理财、保险等投入房地产的资金就有5万亿左右。

表外低成本资金已成为房企主要融资渠道，保监会数据显示，截至今年9月，保险公司资金运用达到12.8万亿，扣除6.6万亿的存款和债券，1.8万亿的股票和基金，剩下的4.4万亿为“其他投资”。这里面，相当比例就是不动产投资（或以不动产为基础的金融产品）。如果以50%计算，投入楼市的资金也高达2.2万亿。自持物业收回投资不在话下，只要物业优质即可，光不动产抵税就够诱惑了。

经济完成转型之前，楼市托底功能不能卸去，不动产依然是有效资产中“最厚实”的那一块，也是抵御货币泡沫，获得资产收益的最佳载体，更是获得融资、进行投资最可靠的信用背书。退一步来讲，北京市场是任何一家大开发商都不会错过的，既然资金不是问题，当然要在北京立足，分享北京楼市和城市红利，分享京津冀红利。这样来看，当个包租婆也是蛮划算的。

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