石家庄严查楼市商品房违规销售行为之后的市场走势观察

这些年因为房地产市场不规范出现的各种问题屡见不鲜，这都是不按规矩办事惹的祸，而所谓的“五证齐全”“依法销售”都几乎成了空文。10月初，全国楼市限购风波刚过，石家庄没有波及；新一轮楼市严查风波就刮到了石家庄。27日石家庄市政府发布《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，从此开始严查楼市。那么，此次严查到底影响了什么？我们还能不能买房？

严查预售

本次楼市严查是“说说”还是真查

本次石家庄楼市整治主要是明确了违法预售的行为，包括已取得《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》，尚未取得《商品房预售许可证》，却以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款预售房屋。这些以往司空见惯的行为都将停止。

没有预售证的项目不得以任何形式进行销售，不得设立销售场所，不得通过媒体、传单等形式发布宣传广告。取得预售证的项目应在销售现场显著位置公示五证，并且在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

与以往楼市严查不同的是，这一次对房地产中介以及房地产网络媒体也作出严格规定。未取得房地产开发营业执照擅自从事房地产开发经营的，未取得房地产中介服务机构营业执照擅自从事房地产中介经营的(含网络平台)，由工商部门依法查处。代理销售不符合销售条件商品房、发布不具备销售条件商品房信息的房地产中介服务机构，由辖区政府（管委会）依法查处。

石家庄市房管局稽查大队副队长姚京波表示，此次专项行动主要是对未取得商品房预售许可证进行违规销售行为的查处，要求所有房地产项目按照石家庄市法律法规及市专治办的要求，在未取得商品房预售许可证的前提下，不得对外进行任何形式的宣传和销售行动，并关闭咨询中心。姚京波说，这一次严查不是“说说”，而是“发现一起查处一起”。

此外，石家庄市房管局还将针对四级资质的开发企业专业技术人员是否在岗在位、是否存在违规行为等进行检查，加强对房地产开发企业的资质管理。

关门补证

地产乱象中严查或将引发补证热潮

石家庄在这次楼市严查过程中发现，开发商五证不全而公开售房在石家庄房地产市场几乎是普遍现象，随着今年以来房价快速上涨，历史遗留问题逐步浮出水面，而近期公园城业主与开发商的矛盾成了当前石家庄房地产乱象的缩影。

对于购房者来说，严查之后，一些证件不全的小项目，不再进行销售，购房者可以规避购房风险。不过，楼市严查之下多数项目不敢再顶风作案，市场上可供的房源减少，剩下的都是证件齐全的高价项目，很多刚需购房者无法企及。而这些没有证件的小项目补齐证件也会更加困难，业主等待的时间更长，成为无底洞，刚需一族可能因此而表现出担忧。

对于开发商来说，石家庄政府本次颁布严查新政的作用可能大于限购的作用。在主城区以及正定新区、鹿泉区中，证件不全的楼盘多达269个，这意味着有63%的项目触碰了楼市红线。严查实施后，预示着石家庄的这些项目都不能销售，将关门补证。

但是整体上，石家庄房地产市场秩序会走向正轨。此次楼市严查的通知相当于给房地产开发商划了一条红线。石家庄市住建局此次整顿将对所有在建、在售房地产开发项目进行检查，共设立11个检查项目。专项整顿时间至11月底，整顿范围为长安区、新华区、桥西区、裕华区。

业内人士对此表示，希望石家庄的楼市严查能够一查到底，如果政策出现松动，就很难再迅速收紧。如果政策执行力度严格，通过今年、明年两年的整顿，相信石家庄市场会更为规范，但眼下还是一个有待整顿和进一步规范的市场。

在楼价上涨和政府加强整顿的过程中，有专家指出，石家庄楼市在今、明两年或迎来“补证潮”。

业界分析

楼市严查将会促使市场进入稳定期

2013年石家庄就曾出台过严查楼市违法建设行为的通告，其中五条铁律向违法建设行为宣战。自此之后正式拉开了石家庄楼市严查的序幕，严查进入常态化。2014年、2015年也分别出台过相关政策。但是严查政策仅是在市场的“冬天”起到了维护秩序的作用。如今房地产市场火爆，楼市乱象依旧猖狂。楼市乱象根治还需多方面共同作用。

一系列的严查整治措施，使石家庄的楼市无论从成交量上还是从价格上，都基本处于停滞状态。就在石家庄房地产市场进入2016年后，楼市才迎来了春天。房价暴涨、人们争相抢房，楼市一片欣欣向荣。这时的房价已经上升了好几个台阶。

当人们盼望着限购政策到来的时候，却等来了2016年10月28日石家庄市人民政府《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，此通告一出，各大证件不齐的售楼部纷纷关门。2016年11月4日，石家庄市住房和城乡建设局印发《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》。一系列严查政策的出台，感官上又回到了2013-2015年的时代。

石家庄市房地产业协会驻会顾问李水源对此表示，这是石家庄历史上最严厉的查处政策，力度之大是从前没有过的；这一事件动员了社会各界、政府各部门都来参与查处，不只是房产管理部门一家的事；考虑到今后楼市上市量、供应量受到影响，可能会造成一定的房源紧张。从目前市场走势分析，市场已经进入稳定期，并且这个稳定期会持续一两年。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，当前石家庄市房地产乱象实际是过去“三年大变样”的后遗症，城市改造先开发、先合作、先销售、最后再补证，导致现在很多项目处于无证销售状态。不仅如此，批少建多、批低建高、擅自提高容积率等问题也都屡见不鲜。

惹目顾问机构执行总经理张金峰认为，2013-2015年的严查自然比今年的力度大，那次的严查惊动了中央巡视组，并对一些违规项目回填、拆除。而今年的严查并没有出现此种现象，只是售楼部关门。也就是说，你是正规楼盘，你就用不着惊慌。

当然，无论是2013-2015，还是今年刚出的严查政策，都是一种正能量，促使石家庄房地产市场更加规范。今年的严查相对比较务实，更加接近石家庄房地产市场行情。共从两方面入手，一方面在出台严查政策，一方面在加紧补证的步伐，整体上保证房地产市场良好的发展。石家庄的房地产市场回归正常规范是一个漫长的过程，未来随着证件的逐渐补齐，石家庄房地产市场将逐渐趋于规范。

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