2016年，自“3.25”拉开房地产市场调控大幕以来，二线热点城市活跃，其中尤以南京、苏州、合肥、厦门表现抢眼。在沪深限购收紧信贷，一线市场逐渐淡出的同时，“四小龙”楼市则犹如江海腾龙，日光盘频现、房企争抢“地王”、二手房价跳涨等现象层出不穷，量价齐升的火爆市场也进入政府视线，二线城市的调控大锤终于落下。

8月12日，苏州、南京同一天出台楼市调控政策。苏州市区的外地人买二套房需要提供一年以上的社保，买三套房完全受限。南京则提高二套房首付比例，已结清贷款的提至3.5成，未结清的提高至5成。

如今，距离南京、苏州新政已过去十日有余，然而，“穿上调控靴子”的南京苏州新房、二手房市场表现不一。中指院数据显示，新政当周，苏州商品住宅成交1203套，成交面积环涨两成以上，南京成交1952套仅微降1%，而十日过去，南京市场持续火爆，苏州成交量却大降六成。专家预计，热点城市房地产市场将持续高位盘整，供不应求依然是困扰其楼市的最大问题。

南京“史上最无诚意新政” 十盘加推9盘售罄

南京限贷新政出台后，市场并未如外界预期一般转冷，相反，业内称之为“史上最无诚意新政”。广为流传的2次以上贷款记录结清也算二套和未结清停贷均未在本次新政中体现，首付比例仅提高5%，对贷款购房者几乎毫无影响。

南京限贷新政

“温和”的南京新政使南京楼市近两周来成交一涨再涨。中国指数研究院数据显示，南京8月前三周新房成交8731套，环比7月前三周继续上升2%。

抢房大战一再上演，以8月10日在河西金陵会议中心开盘的江北新区楼盘融创臻园为例，南京房天下统计，现场登记了1000多组客户，共2000多人，仅不到一个小时，468套房源全部售罄，均价23700元/㎡。

房天下数据显示，新政落地当周便有10盘加推，其中9盘超2000套房源开盘即罄。亦有购房者并未明显感受到南京限贷新政影响：“我去参加过几次摇号买房，现场认筹人员几乎是实际房源数的五倍，买到房子的都跟中了彩票一样，没有买到的都很垂头丧气。”

南京8.8-8.14开盘情况

截至8月23日16时，南京网上房地产显示，今年南京商品房成交量已高达93048套，而去年全年南京新房成交量也不过105765套，也就是说，今年南京仅用了8个月的时间，就卖出了去年全年87%以上的商品房，火热程度可见一斑。

南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，火爆的楼市把买房人的预期给吊起来了。但他也提醒说，“都说南京的限贷政策过于温柔，但是不要忘了，如果市场依然我行我素，并不排除调控再升级，那么，最近高位接盘的或将会成为调控加码最大的受害者。”

苏州成交接近“腰斩” 有楼盘猛降2000元/平

苏州限购令落地，明确居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清的，再次购房的首付比例由40%调整为50%；针对非本市户籍居民家庭购房，申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明；买第三套住房则受限。

苏州限贷新政

限购令甫出之际并未对苏州市场产生明显影响，中指院数据显示，苏州8月前三周成交4505套，环比7月前三周继续上升10%。甚至不少业内人士认为，限购只对改善人群有较大影响，对苏州楼市整体影响不大。

但在刚刚过去的一周中，苏州成交却接近腰斩！

8月15-21日南京、苏州成交情况

据中指院最新数据显示，上周（8.15-21）苏州商品住宅成交552套，成交面积7.06万平方米，环比明显下降57.58%，同比下降67.94%。对比于同处新政后的南京楼市，苏州市场的巨变折射出苏州调控政策明显更为“给力”。

事实上，不仅成交量发生下滑，甚至已经有改善型楼盘大幅下调了开盘价。

房天下走访发现，最近苏州多个楼盘价格出现波动，其中吴中区南山维拉更是在一个月内猛降2000元/㎡，最低价格仅14000元/㎡！另外亦有小道传出“九龙仓国宾峯原开盘价32000元/平调整到了30000元/平！”

甚至有购房者开始期待苏州改善会否大波降价潮即将来袭：“我们是否也可以期待那些没开的改善新盘将迎来非常实惠的首开价？”

二线调控“治标不治本” 成交下滑并非楼市转冷

南京、苏州等“四小龙”城市打响了二线热点城市楼市调控的“第一枪”，也让武汉、杭州、郑州等最近市场转热的二线调控呼声愈来愈高。但也有不少专家认为，限购限贷更多的是“治标不治本”，供求不平衡才是造成这些城市市场火爆的最主要原因。

综合苏州、南京2016年来的房价走势来看，南京、苏州房价持续处于高位并不断上涨，调控之后虽然房价涨幅和成交量有所遏止，但并不代表楼市已经转冷。

2016年1-7月南京、苏州新房价格走势

2016年1-7月南京、苏州二手房价格走势

业内分析，房价涨幅下跌是因为本身进入淡季，且房价早已处于高位，环比涨幅自然不会有之前那么高；成交下跌最主要的原因则是供给严重不足，热点二线城市新房库存量即使有部分小幅回升，但据透露大多数为无效库存，房难买，成交量自然上不去。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，南京新政仅5%的首付比例提升对于投资客来说影响有限，更重要的是供需矛盾。

戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光也表示，在人民币贬值及没有更多的投资渠道的情况下，除非有大的限制政策或供需有所缓解，否则短期内市场难以退热，房价也将随着抢购的热潮而继续上涨。

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