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说了很久的房价下降，为何不降你知道吗？

扫描到手机各地楼市来源：头条号发布日期：2016-08-16 08:59 字号：T|T

摘要：在2016年年初的时候，有的经济学家已经预测房价将要下降。但是现在已经是8月份，纵观全国的房地，一二线城市房价不仅没有降低而且还上涨了。三四线城市大部分地区房价只是出现了小幅度的下降，至于是小幅的调整还是真的下降，还有待观察。

在2016年年初的时候，有的经济学家已经预测房价将要下降。但是现在已经是8月份，纵观全国的房地，一二线城市房价不仅没有降低而且还上涨了。三四线城市大部分地区房价只是出现了小幅度的下降，至于是小幅的调整还是真的下降，还有待观察。

中国的房地产价格真的会下降吗？答案是肯定的。荷兰的郁金香泡沫，日本和香港的房地产泡沫，都是前车之鉴。只要泡沫足够大，泡沫破灭的危险就越大。但是什么时候破是个问题，并没有太多的人能预测出来。如果真的能预测出来，那不就成了百万富翁了。不过我们还是通过高房价形成的原因，来看看房地产价格。

房价不断上涨背后的逻辑

1.刚需是个伪概念，房地产肩负双重职能

刚需是很多人认为房价会持续上涨时提出的。认为中国的城镇化进程和西方国家的城镇化进程之间存在很大的差距，因此还有大量的需求，这样的需求是刚性的需求。按照西方国家的人均住房面积计算，我国的房地产市场还有很大的空间。

之所以说刚需是个伪概念。看完下面，你就明白了。中国的房地产市场需求按照用途可以划分为两类，一类是自住房；另外一类是投资房。自住房一般就是家庭购买用于居住，这就是很多人说的丈母娘经济。如果上述的理论是正确的，他们应该是在房价上涨时候购买，以免价格继续上涨。但是事实上情况是，越是刚性需求的人越是患得患失。并且这类购房者，通过贷款购房的比例还不到40%，这和西方国家还存在很大的差距。

再看另一类投资性的购房者。就像以前的文章说的，中国的投资市场十分有限，中国的房地产市场和股市、银行的存款成为了居民的主要投资市场。对股市比较了解的朋友都会知道，股市上其实是零和博弈，也就是你的盈利就是某个人的亏损。这样的交易逻辑背后，就造成了股市的“助涨杀跌”越是上涨，大家都会认为会继续上涨。越是下跌，大家却抛售，或者持有货币观望。房地产既然担负起投资市场的责任，这也就明白了为什么房地产的价格高企不下，在价格高时，买的人会多。

2. “土地财政”造就了地方政府背后的逻辑。

我国目前的土地，属于国有或者集体所有。在房地产市场化之后，房地产企业主要是通过划拨的形式拿地，土地这个原来并不能直接变现的资源，就给地方财政带来了大量的收入。其实，土地和其他资源还有一个很大的不同点就是，用途具有排他性。比如，市中心这快地，你建造了商品房就不能再建造商场了，也不能开农场了。即便是你要把这里土地改换用途，也要有一个时间上的投入。

划拨、和土地这个资源特殊的特点就造成了房地产企业拿地的价格之会越来越高，不会越来越低。最近还没有尘埃落地的宝万之争，有很多人认为恒大才是背后的最大推手。为何呢？记者整理了土地成本变化如下。2012年，新增土地储备的平均成本为1151元/平方米，但2011年该指标仅为616元，其中三线城市土地储备成本更低至472元/平方米。这还仅仅2011年和2012年的。

另外房地产还会带动其他行业的发展，例如和房地产相关的钢铁、煤炭、水泥、电力等。政府只需要把土地划拨出去，就可以推动地方经济的发展，创造就业，这样一劳多得的便宜事，政府当然很愿意。但是这样无疑是饮鸩止渴，高额的成本造成所有产业的畸形发展。

3.不可忽视的，货币现象

有时候价格背后，不仅仅是供给和需求之间的的关系，还有货币现象。借用周其仁在《货币的教训》一书之中的形象的比喻，超出实体经济需求的货币量。就像是在一个设备里充气，这种充气和正常的气球不同，不是均匀的增长，而是有的地方会先鼓起来，成为一个大包。

2008年金融危机之后，4万亿的救市。以及最近量化宽松的货币政策。给市场注入了大量的流动性。特别是2015年的一轮牛市，被很多人称为是“水牛”这个牛市是过多的货币追逐少量的资产的结果，在股市下跌之后，这比像洪水一样的资金又开始进入楼市。

政府的就是目的想通过注入流动性来刺激萎缩的实体经济。但是实体经济的周期较长，收益较低。大量的资金在需找着快速而且高风险的盈利机会。

4.影子银行这一重大推手

影子银行顾名思义，就是不是银行却在干银行的活。高涨的房价，造成了对于资金需求的旺盛，现在很多互联网融资平台都推出了房贷业务。这不仅包括P2P平台，还有一些如恒大之类的地产企业。前不久，链家给客户之间的纠纷一案只是揭开了这一乱象背后的一角。甚至很多的平台还提供“首付贷“”，大部分的平台提供的首付贷额度是首付的1/2,有的平台甚至提供的首付贷，达到了百分之百。

影子银行的隐蔽性，使得这一监管造成了严重的困难，如果听任这种现象下去，其实购房就成为了零首付，或者10%左右的首付。在较低的首付比例下，造成了房地产价格的虚高。价格调剂供需的作用严重扭曲，已经无法通过价格判断谁是真正需求者，谁是投机者。另外，在平台提供的首付贷有较高的利息，这就加重了人们高额的还款负担。如果房地产价格下跌，后果将不堪设想。2008年次贷危机，很大程度上就是高杠杆造就的。

房地差何时下跌？

房地产的价格下跌需要看支持房地产价格上涨的动力，有没有变化。

1.政府的隐形担保，以及政府对于房市的看法是否变化

政府的政府的隐性担保来自两个方面：一是，社会稳定的需要；二是政府防止地方经济下滑。

中国的经济又太多的政府干预，这一干预主要是在为了稳定局势的需要，如果那个地方出现了民众游行示威等，那么这个地方政府的官员的政治前途可能就会受到影响。因此，很多购房的投机者就是看到了这一点，他们认为房价不会下降，就像是A股一样只要价格一降，大家都会认为政府不作为，政府政策不合理。政府在这样的社会背景下，义不容辞的肩负起了稳定股市，稳定楼市的责任。这就造成了投机者更加肆无忌惮，因为他们只需要享受收益，政府承担风险就可以。只有当政府也无法控制局面的时候，房价才应声而跌，民众才知道这下政府也没办法。

政府有时候也会出于自身的考虑，来稳定房价。就像上面在分析高房价原因时候说的，高房价对于当地的经济发展有利。高的房价，会推动房地产企业的投资，房地产企业投资就会带动其他工业企业的发展。不过政府还是希望价格缓慢上涨，这一点和投机者不大相同，增长过快的房价对经济增长反而不利。

2.房地产的泡沫是否在政府的调控之内

在几年前我也以为中国的房价过高，不符合市场经济规律，肯定会下跌。但是现在我认为，中国经济不应该完全把市场和政府看为对立面，市场和政府更多时候是层次关系。这种层级关系也不是说的，当市场经济失灵时候政府通过调控稳定经济，而是说当经济不能按照政府的想法或者期望发展时候政府就会出手调控经济。但是政府往往也有失手的时候。

就像房地产泡沫一样，可以把房地产泡沫看作是一个气球，政府是想护着这个气球让气球慢慢变大。在气球还开始小的时候，政府护着这个气球很容易，气球没有按照他们期望的方向变化，他们随时可以调整。但是随着气球变大，政府就有些力不从心了，例如温度变化，甚至一阵风就可以让气球破裂。

中国的房地产泡沫到底有多大？在国际上有一些量化的标准。常见的有房地产收入比，这个也就是房地产价格占到居民平均可支配收入的比值。还有就是售租比例，这一比例反映的是房子交易和出租的比例。此外，还有一种是房地产市值占到GDP的比值。前两种，个人认为在统计上严重不准确，中国居民家庭收入到底有多少其实是很难统计出来的，这个和中国居民的财富观念有很大的关系；第二个到底是自己居住还是出租也很难分清楚。因此选择第三个，房地产市值占到GDP的比值正常情况下该是1：1，在美国次债危机时候这个比是2：1,有学者认为中国的这一比例很可能是在5：1。

3.人们对房地产的预期是否变化

对于房地产的预期表现在房价上，以及政府对于房地产价格打压的决心上。

当房地产企业预期价格会将低，就会减少新房的建造。投机者如果预期房价会降低，就会尽量减少投机，进一步会降低房价。同样，市场参与者预期政府会打压房价，他们就会明白自己的投机收益将减少，通过杠杆化投机难度加大，政府也就不会提供隐性担保。但是这一切需要还政府能快速找到经济的新的增长点。