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什么是回迁房，跟商品房又哪些区别

扫描到手机置家关注来源：置家网发布日期：2016-07-28 08:26 字号：T|T

摘要：回迁房，在二手市场上市的回迁房只占很小的比例，而且这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。如果留意二手房市场，你会发现，某个商品房楼盘，竟然也有回迁户。

回迁房，在二手市场上市的回迁房只占很小的比例，而且这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。如果留意二手房市场，你会发现，某个商品房楼盘，竟然也有回迁户。是的，有一些土地在出让时占用了部分群众土地，后期会通过住房或者现金的形式予以补偿，出现这些现象也就不奇怪了。

如果业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

但业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

很多没有房产证的回迁房，由于不具备产权证，无法办理住房贷款，所以只能接受全款交易，进行一个合同更名的流程，当做一个产权的变更，但合同更名后的法律效应也不确定，加大了这类房产交易的风险。不具备产权证的回迁房在交易中的种种因素，都导致这类回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

回迁房与商品房的区别

回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。另外，拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。