售罄、售罄,还是售罄?楼市该“追涨”还是理性
扫描到手机 石家庄资讯 来源:置家网 发布日期:2016-06-23 09:17 字号:T|T
摘要:上个周末,石家庄出现集中开盘潮,开盘售罄的消息频频传出。房价高涨,未选上房源的购房者纷纷转到周边项目继续出手。一边是担心房价上涨,未及时购房财产受损,一方面,一些购房者也在怀疑,房价大幅度上涨到底能不能持续?面对这一轮的楼市变动,开发企业和购房者该如何判断?
上个周末,石家庄出现集中开盘潮,开盘售罄的消息频频传出。房价高涨,未选上房源的购房者纷纷转到周边项目继续出手。一边是担心房价上涨,未及时购房财产受损,一方面,一些购房者也在怀疑,房价大幅度上涨到底能不能持续?面对这一轮的楼市变动,开发企业和购房者该如何判断?
■■本期观察家
李水源 河北省不动产商会副会长 石家庄市房地产业协会驻会顾问
车万里 石家庄世联行总经理
苗向华 城市汇客厅总经理
■■疑问一:这一波涨势为何来势汹汹?
》》1绝对供应量减少 压抑需求同步释放
李水源:今年房地产市场火爆,与供求关系有关。调控政策的放开,以及二手房契税政策的出台,给购房者带来了实实在在的优惠,购房者的需求迅速释放。
苗向华:在石家庄房地产市场高峰时期,市场供应量楼盘项目有300余个,活跃在售的项目有近三分之二,而今年的房地产市场中,充其量只有几十个。相差几倍的市场供应量的降低,造成了“无房可买”的局面,这是房价上涨的因素之一。供求关系不对等,也导致了购房者追涨的心态。其实,市场中销售火爆的楼盘,仍然是证件齐全、产品品质好的,对于无证项目来说,今年的销售难度加大。
车万里:从石家庄市场来看,楼市严查在规范市场的同时,绝对市场的供应量在减少,而市场的需求比较旺,据调查显示,目前石家庄的供需比保持在1.1:1——1.2:1。其实,近几年的楼市的严查中,购房者的需求心态产生了变化,再看看,再等等的心态使得更多购房需求被压抑。
同时,随着京津冀一体化越来越进入实质发展阶段,作为第三极的石家庄逐渐迎来产业导入和人口导入,加上 农民进城等趋势,需求层面激发了越来越多的热情。
》》2市场开放度提高地价上涨
李水源:地价的上涨,使得人们对于房子成本核算有基本判断。
苗向华:去年棉三、棉四地块“地王”拍出之后,大家对该项目的成本都有大概的核算,这也直接影响了周边楼盘对价格的定位。购房者在这样的市场预期下,对房价的接受程度有所提高。
车万里:石家庄房地产市场规范之后,带来的是市场开放度的增加,从而更多品牌开发商进驻石家庄,在 实力开发商越来越主导市场的前提下,土地成为了稀缺资源,据世联行统计,从2012年至今,每年石家庄土地市场都会有“地王”诞生,地价上涨带来的传导机制,也推动了房价的上涨。
》》3产品品质“到位”
李水源:石家庄房屋品质不断提升,成本的增加和附加值的提升,推动了房价的上涨。
苗向华:品牌房企的进驻和“地王级”项目的出现,对产品、环境、物业、细节等方面有了全新的呈现,增加产品的价值空间,这会带动价格上涨,同时会促进石家庄房地产市场形成产品市场。过去改善型需求在观望的主要原因与适合的好产品少也不无关系。
车万里:对于石家庄主城区的一些开发项目来说,其产品素质并不高,购房者的居住的舒适度没有满足,但是一些地块占据了好的地段位置,绝大部分要满足购房者升级的置业需求,提供更舒适的产品,产品的细化带动了价格的提高。
同时,对于证件不全的项目,现在要获取证件,其等待的时间成本很高,再涉及其他的成本叠加进来,也会呈现补涨的态势。
■■疑问二:还要涨多久?
李水源:根据过去十几年来房地产发展的规律来看,每一轮房价上涨趋势会保持一年到两年的时间,不过接下来房价涨幅会逐步平稳,呈现稳步上涨的态势。
苗向华:今年石家庄房价的涨幅较大,比2010年和2011年的涨势更猛,预计今年年底仍会上涨。
车万里:等石家庄二环至三环之间地带全面进入万元房价阶段,刚性需求进一步外溢到三环外时,房价会有一个回调的空间。不过是呈波浪式的回调然后上涨。
今年下半年房价走势会趋于平稳,不过,在今年年底和明年上半年,随着品牌房企项目集中入市,房价仍会有一个上涨空间。
■■疑问三:追涨还是理性?
李水源:开发企业在面对市场时,要有不同的策略。对于具有资金实力和品牌实力的大房企,可以继续保持自身产品的优势,积极应对市场。而对于中小型开发企业,则要量力而行,不要盲目等待涨价,耽误销售周期,在目前市场环境下,快速回笼资金,增加资金周转速度,继续拿地开发新项目才是正确的选择。
车万里:虽然石家庄房价上涨,但是市场仍然是健康的,做的不好的项目,价格和价值不对应的项目 购房者并不买账,同样,营销、展示、服务做的到位,价格合理的项目,自然会受到追捧。在其他城市豪宅突破单价两万元每平方的项目比比皆是,石家庄房价支撑点的核心在于能给人们带来什么样的居住价值,产品仍然是王道。
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