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房地产又迎“地方试探型”放松周期

扫描到手机地产声音来源：观点地产网发布日期：2015-06-05 08:09 字号：T|T

摘要：新一轮地产政策的松动，它相当于330之后又一轮“地方试探型”政策周期的开启。

2015年下旬起，地方房地产政策频繁松动。

近期，我们提示关注新一轮地产政策的松动，它相当于330之后又一轮“地方试探型”政策周期的开启。

本轮经济下行的实质在于中国经济的“去地产化”。2012年开始的一轮“去出口化”导致中国经济增速从9%以上下滑至7.5%；2014年开启的“去地产化”导致经济潜在增速进一步下移，目前已至7%，但显然不是终点，经济仍面临进一步的下行压力。对中国经济来说，整个产业链条基本上可以分为”出口系”、”地产系”、”基建系”三大谱系，去地产化的影响牵一发而动全身。

930开始是一个微妙转变，政策实质上已经选择了救地产。“930”是一个标志，它意味着政策放弃纯“供给重构”的思路，而选择去救地产稳增长。我们一直建议投资者关注李克强总理在接受《金融时报》专访时对改革思路的阐释。李总理指出，就像病人生病一样，我们要先给他吊水，打抗生素，否则治病的时间可能也没有了。......不难看出，以稳住“旧世界”来赎买改革时间是一个明确的政策思路。

甚至包括降息和降准，其现实中的最大作用也在于带动一轮地产销售周期。在4月19日降准之后，我们就提示投资者要关注降准对去地产周期的对冲意义。从理论上说，降息和降准的一个核心作用在于降低投资端的成本，刺激边际投资倾向；但从中国经验情形去看，历史上的降息和降准周期更大的作用在于每次都有效带动一轮地产销售周期，从而借产业链传递而带动经济企稳。我们估计此次也不例外。

330之后地产销售已经出现明显反弹，一线城市的反弹力度要明显大于二三线；销售已经部分带动了新开工。330之后，地产销售出现了一轮明显反弹。4-5月十大城市销售面积增速分别为50.8%和75.9%，明显高于2月的-4%和3月的9.2%；三十大城市的地产销量增速4-5月分别为22.5%和30.1%，力度稍弱但仍高于一季度。地产销售反弹的持续也部分带动了新开工。4月新开工累计同比增长-17.3%，降幅较前月收窄1.1个百分点；隐含单月同比增长-14.9%，降幅较前月收窄4.5个百分点。

5月下旬开始的新一轮地产政策放松是试探型的，是对中央政府相关会议精神的回应。在地方财政的压力之下，新一轮地产政策试探已经开始，我们估计叫停或者辟谣将会是很小的概率。2015年政府工作报告指出要“支持居民自住和改善性需求”；4月30日的政治局会议指出要“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展长效机制”，这意味着政府一则决心继续推动房地产去库存，二则希望从“限购”等需求抑制型的短期政策中走脱出来。可以说，目前地方政策的这轮试探，正和前期政策精神相匹配。