深圳楼市比股市还疯？

关外房价5月环比大涨65%，超7000人冒暴雨抢购1600余套房

5月23日，深圳暴雨，政府将橙色预警升至红色预警。该市龙华新区的中海锦城，南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘，共推出1600余套房，但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。

这1600套房源最终在4小时内售罄，成交金额达到84亿元。“有什么买什么。”现场一位购房者这样说。

5年来关外的房价

从过万涨至4万元

自今年“3·30”楼市新政之后，与火热的二手房市场不同，深圳一手房成交量曾一度压抑，不升反降。但到了5月，情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月份还未结束，已较4月份增长10.1%。

值得注意的是，深圳关内关外成交量虽然与以往相同，但比例悬殊。以5月23日为例，关外两区(龙岗、宝安，包括龙华新区等四个新区在内)的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。价格方面，5月份的成交均价，关外上涨速度明显高于关内。5月23日，关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%，而关内则远低于这个幅度，仅为0.01%。

以关外龙华新区的中海锦城为例，开盘当天超4000人出现在看盘现场，共推719套，均价达到4万元/平方米，最终成交28亿元。而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米、5万元/平方米，关内关外出现同价。

至此，龙华新区房价也迈入“4万元”时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万元到冲破4万元，涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。

对此情况，美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”主要还是缘于市政规划。目前，该片区内的深圳北站商务中心建设已全面启动，而等到广深港高铁在2017年全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，只需15分钟就可直达香港九龙，要比目前罗湖、皇岗等口岸过关高效许多——这也是新开盘项目出现许多来自香港的置业者和炒房者的重要因素。

中国最年轻的城市

可用土地接近枯竭

有业内人士分析称，自房地产整体形势复苏以来，尽管一线城市房价均止跌反弹，但似乎只有深圳的房价上涨表现出了不输于A股指数上涨的速度。

分析称，深圳新房价格上涨的原因除了近期政策利好释放大量需求外，新增供给不足也是一大主因。据世联行发布的数据显示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套数约为3.43万套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度，8个月就能消化掉这些库存。另外，近年来深圳商品住房用地出让规模持续缩减所致，这不仅推高了地价，也制造了供求紧张的预期。

深圳近几年土地供应的持续缩减，缘于新增可利用土地接近枯竭。据官方数据显示，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，但现在已使用940平方公里。这意味着，未来五年，深圳只有30平方公里的新增建设用地，每年仅6平方公里。

新增用地几近枯竭，也让深圳这座中国最年轻的城市最早走上了城市更新的道路。在今年深圳可供销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%。

但由于城市更新项目在房价看涨的趋势下难度也越来越大，因拆迁成本加剧导致周期长、成本高，不确定性也急剧上升。而在经历佳兆业事件后，深圳众多城市更新项目的推进必然会受阻，周期也将更长，这同时也会导致深圳加快新房供应方式的改变，短期内新房将更加供不应求。