随着城市化扩张进程加快，越来越多的人开始选择到生态环境佳、发展前景好的地方置业，一些有着较高绿化率的生态宜居楼盘也因此受到了购房者的青睐。日前，石家庄市召开市城乡规委会第十九次会议，会议审议并原则通过石市容积率指标管理规定。明确石市商业服务业设施用地容积率最高控制为6.0，居住用地容积率最高控制为2.8，加之去年《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》获批，使得严控居住用地容积率成为众人关注的焦点，同时也引发了购房者对于低密度住宅的期望。过去，开发商为了追求利益的最大化通常会建造出高容积率的楼盘，但事实上高容积率带来的居住体验水平的下降，已经让购房者对高层的感觉从“新鲜”变为想要“逃离”。而此次对容积率的重申，也将推进石家庄楼市逐渐迈入品质化时代。

容积率短期内影响较小

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的建筑面积与用地面积的比率，是表述地块开发强度的一项重要指标。通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低。对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；对于购房者而言，容积率则直接涉及到居住的舒适度。

业内关于容积率的讨论一直没有停过，早在2012年容积率新规出台时就引发了热议。而对于该决策的影响，业内人士认为，经过多年来国土资源部三令五申限制低密度土地出让，以及城市可开发建设用地日趋紧缺，近年来在土地出让中，已经有了不错的成效，加之开发商采取“洋房+别墅”的混合开发模式摊分项目总体容积率，因此该决策的实质影响在短期内可以说难以显现，对市场的整体格局并不会产生太大影响。

容积率越高，单位面积上产生的建筑容量就越大，一栋楼的人口密度就将增加，小区内绿化环境的人均拥有量下降，随之带来的则是一系列的负面影响。河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔认为，高容积率还带来日照时间的不足，“容积率高以后，必须采取利用方位角或者不连续日照的方式，达到日照标准。从居住者心理感受来说，享受的日光时间不足，生活体验感会下降。”除了生活体验方面带来的不便，高密度带来的公共资源紧张，也是居住中的一大问题，比如有些社区电梯配置不合理，影响着居民的日常生活。

居住用地容积率最高控制为2.8，不少购房者十分关注。有业内专家提出，此决策对市场的长远预期产生影响，不管是国家的政策还是省内的相关决定，严管低密度住宅的意图已经很明显，尤其是近年来政策的持续收紧，可能预示着未来即便容积率超过1.0的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止，“洋房+别墅”的混合开发模式也有可能会被纳入调控范围。但毫无疑问的是，控制居住用地的容积率，对购房者而言是好事，将更能拥有良好的居住环境。

低密度住宅更显稀缺性

容积率是房地产开发最重要的技术指标之一，住宅小区的容积率与居住的舒适度是息息相关的，一般而言，容积率越低的住宅小区居住舒适度就越高，因此低容积率的住宅项目如别墅产品的市场价值会更高。

纵览石家庄楼市，通过对在售项目的统计可以发现，除了少数别墅、洋房可达到2.8的标准外，大部分项目的容积率普遍集中在2.4-3.8之间。对此，相关楼盘的项目负责人认为，容积率的规定对普通住宅市场的直接影响很少，但对于低密度的别墅项目或是洋房项目而言却是个利好，并且对普通楼盘的开发商也将产生一定的刺激，研发高品质楼盘成为关键。

除了市场影响以外，近年来国家对容积率的严控也影响着城市发展的进程，尤其是在城市空间日趋饱和，房地产建设用地日益稀缺的社会背景下，为了更好地进行城市土地的集约化经营，国有土地拍卖及后续的楼盘项目开发的容积率也越来越高，整座城市的高度也随之“拔高”。不少业内人士表示，石家庄的高容积率以2008年开始的城中村改造为分割点，大量的高密度住宅规划从那时开始出现。近年来的新拍出地块和楼盘项目的容积率都超过了3.0，早年常见的多层住宅越来越少，高层和超高层洋房社区则成为了楼市的主导，置业者也慢慢习惯购买高容积率的高层住宅产品，但石家庄市的购房者在入住高层几年后，已经开始想要“逃离”高层住宅了，因此，低密度住宅成为稀缺。

土地成本增加，刺激品质楼盘研发

在土地面积一定的情况下，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价越高。容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价的。建造不同高度的楼房，其地价水平不一样，一般来说，容积率对地价的影响是容积率越高，地价越高。但这只是容积率在一定范围内的规律，随着容积率的继续提高，因现有的技术条件的限制及其他因素，它对地价的影响呈现出不断变化的趋势。而此次规定居住用地的容积率不得高于2.8，直接影响了开发商的拿地成本，会因容积率的控制而增加拿地成本，而拿地成本的增加也促使开发商在设计产品时向着更高品质的楼盘靠近，以此实现利益的最大化。

石家庄联众同业投资咨询有限公司总经理苗向华指出，“一开始，开发企业在开发建设过程中，对产品的研究、市场的客户需求、整体运作的资金投入和回报率并没有专业的分析，也没有从市场角度进行客观的评判。在大部分开发企业眼中，多出面积才能有高利润，其实没有经过认真的测算。”正是因为这种现状，导致高密度住宅逐渐成为市场主流。“容积率2.8的限定，会使得以后开发商拿地成本增加，但反过来讲，这促使开发商研发更具品质的楼盘，因为只有这样，他才能把在土地上花去的成本从楼盘销售上拿回来，长远来看，这是利好购房者的，也是促进石家庄楼市向品质时代发展的。”

业内人士认为，容积率2.8的提出，有利于石家庄市建造宜居生态城市，从购房者角度来讲，其切身感受的生活环境的品质感将会加深，使其慢慢回归到对低密度产品的向往。对于石家庄的整个楼市而言，在逐渐规范的市场环境下，楼盘的品质时代即将到来，越来越多的高品质楼盘将成为市场主流，在给购房者带去更高享受的同时，也将促进石家庄楼市的逐渐转型，发展前景令人期待。