宏观政策：宏观政策面临两难，政策引导预期遭遇挑战

第一，货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。当前，一方面，货币供给余额超过百万亿，利率和法定准备金率偏高，货币供给增长率偏低：2014年9月底，广义货币（M2）余额120.21万亿元，同比增长12.9%，比去年末低0.7个百分点；社会融资规模增长较慢，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元，中小企业融资难、融资贵十分严峻。房地产抵押贷款和开发融资也面临难与贵问题。

第二，经济下行和房地产下行导致政府收入减少，但支出要增加。经济下行导致财政收入下降，房地产市场调整，尤其是地方政府的房地产税和土地出让金大幅增加，但是刺激经济增长，增加住房等社会保障支出，政府一般性支出面临挑战，长期实施扩张性的财政政策更是压力巨大。

第三，政府宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。过去十年，中央在住房市场的调控中拥有相当的主动性，即市场主体对中央的调控政策具有敏感性，也即政府政策能够很有效引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来，以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验，中央政策有效引导市场预期面临一定挑战，政策不仅难以得到市场主体的积极回应，甚至还可能产生逆向选择。此前一些地方政府解除限购政策，以及9月30日央行出台贷款放松的政策，没有达到预期的效果即是例证。

2015年：住房市场将呈现双重分化趋势

四大宏观背景，三期调整重合以及“买方市场”的到来，决定本次住房市场调整与此前相比：第一，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；第二，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。第三，不同层级的城市调整的时间、速度和程度将发生分化。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。综合而言，2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。

2014年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施的影响，以及稳定消费政策正向影响，土地开发融资，住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。

2015年，住房销售量价回升幅度不会太大。主要基于以下几方面的正反向因素作用：第一，库存规模大，市场预期难以较大改观。第二，世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加。第三，产能过剩严重局面没有根本改变，社会总需求总体不足，经济增长进一步放缓。但是，第四，居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放。第五，房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。一、二季度市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱。三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在2015年难以走出向复苏。但是，住房租赁市场表现相对温和增长。

受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，2014年4季度，投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年，投资、开工、施工和竣工将保持将有所改善，投资保持在10%的增幅水平。