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住房将从"卖方市场"进入"买方市场"（3）

扫描到手机地产声音来源：经济参考报发布日期：2015-01-08 07:38 字号：T|T

摘要：未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

住房市场结构性问题突出局部风险加大

住房市场：潜在性供给过剩严重，结构性失衡突出

过去几年，竣工面积快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20亿平方米，人均住房面积迅速提升，住房短缺时代提前结束。按照每年城镇人均1平方米的快速增长，每年住房总增长8亿平方米左右，考虑拆迁重置，每年不应超过12亿平方米。但若按照过去几年每年增加20亿左右的增长，未来住房存在严重的潜在过剩。

同时，一二线大城市行政级别高，基础设施和公共服务好，人口聚集势头猛，住房需求旺，但是这些城市土地供应量相对紧张，住房供给相对滞后；而三四线城市，行政级别低，基础设施和公共服务差，人口聚集速度相对较慢，住房需求小，但这些城市土地供应大，住房供给相对过剩。

根据第六次人口普查数据以及本文估算：2010年4.4亿城市非流动人口中的2.2亿基本解决了住房问题；19.1%两套以上，3.5%三套以上。2.2亿流动人口的0.88亿基本解决住房， 2.2亿流动人口的1.32亿住房存在严重的问题。

总体上，住房结构市场问题具有必然性也是总体可控的，这些问题主要是市场发挥不够和政府保障不足造成。

住房金融：结构失衡加剧，风险概率增大

第一，房地产融资在全社会融资中的比重不降反升。第二，房地产融资市场的集中度过高。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，其中，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。第三，个人按揭贷款余额规模巨大（接近10万亿元），面临期限错配、利率和房价下跌恶意断供风险。

住房用地：供大于求，价升量跌

过去10年，地价远高于房价上涨。2003-2013年全国商品住房成交价涨幅为145%，但全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%。2014年前三季度在土地成交面积减少24%的情况下，楼面地价上涨达5%，一线城市成交面积减少31%，地价增长57%。全国土地市场总体供大于求。2014年1-9月，全国300个城市共推出住宅类用地面积34594万平方米，同比减少20%。1-9月，全国300个城市共成交面积26605万平方米，同比减少28%。