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央行房贷新政难落地：房贷证券化10年仅有3产品（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国经济周刊发布日期：2014-11-18 07:14 字号：T|T

摘要：为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性，央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举，特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解，这种抵押贷款证券化（MBS）手段在国内已经徘徊10年，银行在利益权衡之后，并没有表现出预期中的踊跃。

业内猜测房贷证券化产品

由国开行接盘

不过，这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对分析：“政府对房地产有一个想要救市的意向，虽然心照不宣，但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌，因此出台这个指导意见，希望银行通过这种方式增加房贷，但是商业银行有自己的考虑，会根据自己利益权衡，现在来看依然积极性不高。”

“当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性，通过证券化把房贷转让出去，先兑现未来收益的一部分以换取现金流，通过反复证券化滚动收益，而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大，现在国内对房地产的需求不是太旺盛，银行现在不缺资金，缺的是既安全又收益高的投资项目，所以房贷证券化的动力本身不足。”奚君羊如是说。

而就买方市场来看，对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到，邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%，实际发行的MBS利率分两档，分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，意味着投资者对该产品投资兴趣不大，被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

“目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用后，能提供给投资者的收益可能更低。”曹阳也对记者表示。

“另外一方面，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计，这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。”

曹阳推测，可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化，“可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此为抵押品，向央行申请PSL（抵押补充贷款）来实现融资。”今年8月底，银监会批建了国开行住宅金融事业部，这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为“中国版住房银行”。

而在资产证券化的试水方面，国开行也早有建树。2005年，央行批准国开行发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。2012年，央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务，同年9月，国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的“2012年第一期开元信贷资产支持证券”，为规模之最。