[导读]11月13日，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整了该市关于普通住宅的认定标准，该标准将自11月20日起执行。

通知表示，上海市可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件： 一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 二、单套建筑面积在140平方米以下； 三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

“上海房地产市场情况从供不应求到逐渐平稳，改善型需求购房人群的释放是稳定市场的一个手段。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。

“首改”客户受益

记者注意到，上海现行认定标准为2012年2月份调整。与上述标准相比，条件前两条并无变化，只在价格方面做出了相应调整。此前价格方面认定条件为：坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

业内人士分析，普通住宅标准放宽，会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本。房屋能否被认定为普通住宅，关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。

与此同时，内环内的普通住宅标准提高了120万的空间。“这是银行信贷政策的一个落地过程，对于在这个区间的购房者还是有很大的提振作用。”信义房屋分析师陈丽娜分析称。

“这样的情况大概会释放10%左右的需求，这些需求肯定会影响到楼市的短期市场。”中原地产研究咨询部经理卢文曦向记者分析。

中原地产数据显示，标准调整之后，一手房成交中普通住宅可以达到21.3%，比调整前增加16%，二手由75%增加到88.9%。

市场不断调整

事实上，上海楼市在央行“930”新政过后由于后期政策不足和银行政策无法落地已经导致11月住宅市场的交易量相对放缓。

中原数据显示，上周（11.3~11.9）新建商品的住宅成交面积17.2万平方米，环比减少48.7%。成交量降低给开发商“去库存”带来了更大的压力。截至11月10日，上海住宅库存量为1346.9万平方米，达到历史新高。

卢文曦表示，近期披露出来的一些楼市数据，表现不太乐观；经济数据也表现出很大的降速压力。客观上，通知给予楼市一些助推政策有更宽松的出台环境。

“上海之前的人口差不多是每年新增62.8万人，但是近三年来人口新增速度只有37.7万人。这样一个情况使得上海楼市的刚需购房人群减少，那市场自然要调整成为改善型购房人群服务。”欧阳捷向记者分析，“这样的市场环境也需要政府出台相应文件来配合市场行为。”

“在公积金方面，一直强调对于普通住宅的认定，这样的政策放宽，还是非常可以起到配合的作用。”陈丽娜表示，“此外，契税调整大约可以节约1.5%左右，这样的不断调整对于稳定恢复市场信心很重要。”

去行政化顺应市场，是多位业内人士对于此次通知的一致评论。

去行政化调控效果待定

“上海此次调整普通住房标准，体现了对央行限贷政策松绑的一个响应，属于上海今年提振楼市中力度较大的一个配套政策，总体上释放了积极的楼市政策信号。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“能够让更多房源纳入到央行救市政策所设定的标准中是一种去库存的积极有效的手段。再者，部分房源纳入普通商品住宅的类型，能够迈入更低一级的纳税标准，这自然降低了各类购房成本。”

最主要的是促进住房市场供需结构匹配。对于部分房企而言，其开发的物业总价都偏高，但实际上是和上海整个居住水平改善的实际情况相吻合的。从这个角度看，此类住房标准调整，使得住房供应的层次和需求的层次能够得到更大的匹配，严跃进指出。

“这还是回归市场化行为，对于二手房大概是10%的提振，总的来说还是需要后续市场的逐渐配合，而不会对整个楼市产生太大影响。”陈丽娜分析。

记者注意到，北京先行调整，10月成交量环比增加51%，而上海和广州环比增加42%左右。这意味着这个效果可能最多再释放一成利好，卢文曦分析道。

“总的来说这个政策还是不错的，释放需求，稳定住房消费，落实央行‘930’政策。”欧阳捷告诉记者，“未来我们开发商也会针对这个价格线上的人群进行营销，调整产品来适合450万左右的标准。”

比如，外面之前460万的项目就可能优惠到449万促销，欧阳捷透露，这个政策还是具备一定的可持续性。