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商铺十年返租？玩的就是心跳（2）

扫描到手机各地楼市来源：河北青年报发布日期：2014-10-14 17:06 字号：T|T

摘要：“返租销售”果真像部分房地产开发商所描述的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？省会早已超负荷的商业综合体背景下，看上去风光无限的开发商们，用什么来证明自己不是下一个“少年湃”？

算账

巨大租金成本，如何保证经营“10年”？

目前，省会多家商铺销售商承认他们实行的是“售后返租”模式——开发商和投资者之间是一种委托经营的关系；他们在与投资者签订购房协议的同时还会签订一系列承诺，例如将“返现”、“年回报”等承诺写进合同。

通过“售后返租”模式出售的商铺，承租者所面临的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

在采访中，记者问及如何保证经营方可以顺利经营10年，以便让业主有钱可拿时，销售人员甚至直言“投资有风险，天下哪儿有免费的午餐”。

“返租销售”利益不如定期存款？

您手中高价购得的商铺，实际价格真如销售价格一般吗？记者发现，商铺销售中，其实暗藏着不少猫腻。

本来一处售价2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高至4万元/平方米。尽管其承诺10年内包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？

投资人花100万元购买一处商铺，假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息丧失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％，但投资者的实际房产收益却为负50％(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益只有3％，还不如银行存款。

尽管这种计算方法比较简单，但却有助于一窥售后返租的真实一面。

空置期物业费、水电费谁来买单？

省会市民苑女士2008年在建华大街附近投资了一间200平方米左右大小的商铺。

好景不长，待第一家租户期满退租之后，苑女士迟迟找不到下家。不少看铺的人表示，眼下新楼盘、新商业综合体众多，苑女士的铺子不论是从周边环境还是商铺配置，俨然处于下风。

苑女士为记者算了一笔账，商铺投资初期，她投入了100万元进行装修，出租价格为每月180元/平方米，目前空置期的水电费、物业费均由她承担，算下来每月除了损失180×200=3.6万元的租金，还要承担2.5×200=500元/月的物业费。“我投资商铺是为了赚钱的，现在怎么就赔了呢？”苑女士懊悔不已。

“返租销售”实为卖铺噱头

记者了解到，“返租销售”实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

此外，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠以“取得40年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后的经营埋下隐患。

更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。

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责任编辑：薛腾飞关键字：返租式商铺商铺商铺返租

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