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信贷趋松刺激需求房企降价促销去库存押宝金九银十（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国证券报发布日期：2014-08-29 07:45 字号：T|T

摘要：“‘金九银十’可以说是今年最后的机会，预计三季度会有一波推盘潮，低价开盘、特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段会比较多。”业内人士表示，在经济下行压力仍较大、楼市整体库存高企的背景下，楼市是否会步入回暖通道还有待观察。

需求有望释放

开发商积极推盘的背景是楼市环境有所改善。在日前主办的第十一届别墅节上，中国指数研究院副总裁兼指数研究中心总经理葛海峰表示，政策环境的松动体现为限购、限价、限贷的松动，这会进一步刺激市场需求。

28日，浙江杭州市有关部门宣布，不再对140平方米以下房屋实施限购。至此，杭州“限购令”全面解除。同日，贵州贵阳市、陕西西安市也宣布取消限购。目前全国仍实施限购的城市不到十个。

同时，重点城市高价项目逐渐获准入市。此前一二线城市对高端商品房的入市采取价格管控，但今年逐渐放松，这一举措有望刺激高端住宅市场的需求。

信贷支持力度有望在三、四季度增强。葛海峰表示，上半年对需求影响最大的是个人住房按揭贷款供应不足，银行的放贷意愿不强。如果信贷有明显松动，将对市场需求带来不小的刺激。

据中原地产市场研究部调查，目前北京多数银行的首套房贷利率仍主要执行基准利率。尽管部分银行可以给予基准利率9折优惠，但条件较为苛刻，普通刚需购房者难以符合要求。不过，部分银行的信贷已有所松动。中信银行与链家地产近日签署战略合作协议，北京链家首套房客户可享受贷款利率9折优惠。北京部分开发商提出，以开发商补贴的形式对部分项目的部分房源给予贷款利率优惠。

中介机构的统计数据显示，最近两个月的楼市成交有回暖迹象。8月1日-24日，全国54个城市住宅签约合计148169套，较7月同期上升7.8%。

高库存或抑制持续回暖

业内人士表示，楼市回暖最大的障碍是高库存。亚豪机构的数据显示，截至8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量计算，消化库存需13个月。今年1月以来，北京住宅市场库存量进入上升通道。目前库存量折合销售金额约为2588.5亿元，相当于170家房企去年在北京商品住宅的销售总额。国家统计局数据显示，截至7月末，全国商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米，连续多个月环比上升。

亚豪机构副总经理高姗说，“去库存”已成为目前各大房企面临的首要任务。随着库存量的攀升，房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围，赢得销量。未来新上市项目的定价也将逐渐平稳甚至出现回落。

在中国证券报记者的调研中，北京丰台区、大兴区和朝阳区的多家房产中介门店负责人表示，随着部分业主调低房价，从7月底以来，门店的客户看房情况明显改善，成交情况也有好转。中原地产的统计数据显示，8月1日-24日，一二线城市的成交量有所回升，但三线城市依然下滑。房地产市场仍难言整体回暖。

中原地产首席分析师张大伟分析，当前楼市库存仍较高，尤其三四线城市供大于求的基本面短期内难以改变。即便市场成交量有所抬头，但很难大幅回升。

瑞银证券特约首席经济学家汪涛认为，未来几个月，房地产建设活动的同比跌幅可能收窄。不过，在市场情绪低迷、成交量疲弱、库存高企且仍不断上升、开发商财务困难加剧的背景下，房地产行业前景恐怕仍不乐观。本轮房地产下滑的性质和持续时间是今明两年中国经济面临的最大不确定性。

“面对‘金九银十’，房企为了消化库存、完成业绩，将全面打响营销战。”亚豪机构市场总监郭毅认为，今年“金九银十”楼市有望迎来一波回暖行情，但在整体环境依然趋紧的大背景下，年底楼市成交可能重返清淡。