日前，一些读者反映，购买外地所谓的海景房时，遇到了很多陷阱：有的房子被莫名抵押，有的出现了一房二卖的情况，有的房子竟然是用假的预售许可证欺骗买房人。他们想知道，遇到这种被房地产商恶意欺诈的情况，该如何维权。

新房被莫名抵押 要退款得等六个月

裕华区周先生来电反映：我在山东某沿海城市买了一套房子，交房款已经两年多了，可开发商一直迟迟交不了房，在逾期交房一年多之后，开发商通知我去拿钥匙，并表示可免一年物业费。我赶过去后，开发商销售人员告诉我，若要拿到钥匙，还得重新签订一份购房合同。我仔细审查了一下新合同与原合同的区别，一看，还真发现了问题，在密密麻麻的格式条款中，新合同竟然在某一页的底部约定条款处，多出了一条条款：该项房产于一年之前被抵押给了某某银行，买房人签订合同之时对此己经明知且放弃因此主张任何权利。要知道房子会被房地产商拿去抵押，我才不会买这种房子呢，我与销售人员交涉，销售人员说这是开发商统一定的，不能更改，我如果不同意，可以不签，我可以通过他向他们经理逐级申请退房，房款大约会在6个月左右返还到我指定的银行账号上。购房款白白被他们占用了两年多，到头来申请退房款的过程也需要等6个月，这家房地产商也太坑人了。如果不退房，买这种被抵押的房子，我心里又没有底儿。请问，我该如何维护自己的权益?

法律帮办：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，买受人可以向出卖人主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。因此，周先生可诉请法院要求与房地产商解除商品房买卖合同，除要求退还房款外，还可向房地产商主张相当于已交房款一倍的经济赔偿。

开发商一房二卖 那位房主已住了进去

桥西区刘女士反映：一年前我去海南岛旅游时，导游小姐带着我们看了一处海景房小区，看到当地风景宜人，我就在该小区订购了一套一室一厅的房子，并签订了商品房买卖合同。当时，为了打消我的顾虑，开发商的售楼小姐还带着我看了看“现房”(已封顶及外装修，内装修正在进行中)。由于当时约定今年6月份交房，恰好这段时间我随老公到海南岛休假，于是我们就绕道前去看看这套新房怎么样了。我们晚上抵达该小区时，发现小区已经入住了大部分住户，而且我们购买的那套房屋内竟然住进了一位山东人，我们急忙问究竟，那位山东人说，他已经购买该套房产并入住已经快半年了，并且还与开发商在房管局进行了预售登记。第二天，我们找到了开发商的售楼小姐追问原因，售楼小姐说，售房时他们与那位山东人签订合同时把楼房的栋号不小心写错了，导致了一房二卖，但那位山东人已经实际入住，是不可能退房了。他们可以为我调房。虽然不悦，我们还是跟着售楼小姐看了看要调换的房子，位置又偏僻又潮湿，于是我提出了退部分房款的要求，没想到被她一口拒绝：“实话给你说吧，那套房子，那位山东人出的价格每平方米比你高二千元，我们老板当然卖给他了。你当时出的价格也只配买现在这个位置的房子，如今房价仍在涨，我们不给你加价就不错了。”交涉未果，我遂提出了退房要求，也被售楼小姐一口拒绝。请问我该怎么办?

法律帮办：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，买受人可以向出卖人主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。因此，刘女士可诉请法院要求与房地产商解除商品房买卖合同，除要求退还房款外，还可向房地产商主张相当于已付房款一倍的经济赔偿。

用虚假预售许可证售房

可向开发商主张惩罚性赔偿

长安区朱女士反映：三年前，由于听信了一位做房产中介的朋友的劝说，我跟随他前往山东某沿海楼盘买了一套房，当时还签订了份非常完备的商品房买卖合同，合同上明确注明了房屋的预售许可证号，然而时值今日，该小区的楼房仍旧没有封顶，听说是因为该小区距离城市太远了，居民生活非常不便，开发的前几期房产也没卖出去多少，开发商资金链紧张，致使建设停滞。我几次央求这位朋友帮忙联系退房事宜，最近这次他道出了实情，那家房地产商根本就没有这期房产的预售许可证，与我签订合同的预售许可证号是第一期的另一栋楼房的，也就是说当时开发商给我们展示的预售许可证是假的，只是在原预售许可证的基础上更改了位置和楼号。“幸好我当时拍摄下照片留下了全套证据，如今到当地房管局一问果然是假的。”这位朋友说，该楼盘通过他在石家庄共卖出去3套房，另两户已准备起诉了，他问我怎么办。我想知道，如果我也起诉，该如何主张权利?

法律帮办：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明的，买受人可以向出卖人主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。因此，朱女士可诉请法院要求与房地产商解除商品房买卖合同，除要求退还房款外，还可向房地产商主张相当于已付房款一倍的经济赔偿。