2014广州楼市半程报告·数据篇

对于房地产市场来说，2014年也许是一个既猜不到开头，也难猜到结尾的一年。那些在今年年初被 2013年业绩兴奋得冲昏了头脑的房企大佬们，不仅纷纷在今年1月份宣布提高全年销售目标，甚至在1月和2月市场已有消极信号放出时，仍大呼“3月楼价将起飞”。到了6月份，市场已经再明了不过了：大佬们招呼也不打就纷纷降价“跑路”，留下一众小兄弟无奈跟风。可是，由于大佬们的江湖地位决定，老业主骂归骂，新买家还是认大佬这块金字招牌，小弟们动作再大也难得到市场的关注。一些摊子铺得太大、但资金实力不足的小房企，更是陆续出现了资金链断裂等各种问题。

从数据看，整个上半年广州楼市经历了“成交黯淡”的局面。

放松限签 楼价补涨

监控显示，今年上半年广州十一区新建住宅网签33020套，相比去年上半年的47708套减少30%，大概少卖了14600多套房，销售金额则减少了180亿元。不过，虽然楼市看起来成交量少了很多，并且也有各种不同程度的降价促销，但楼价却并没有大家想象中降得那么多。2014年上半年广州全市十一区一手住宅均价为14978元 /m2，和去年13723元/m2相比，同比仍上涨9%。

今年初以来，由于“三年期社保或个税证明”、二套房首付七成等调控措施持续，外地客户买楼受限，这在一定程度上导致1~2月广州全市均价在1.3万元/m2徘徊。在市场持续走低后，“限签”、“限购”放松，豪宅盘网签量开始增加，在一定程度上拉高了全市的均价。3月~6月，全市均价有所回升，最高升至1.6万元/m2。

具体来看，从2014年1月份开始，全国楼市开始降温，广州成交量环比去年12月份出现超过一成的跌幅，同比更是锐减了近五成。受春节假期的影响，进入2月份，成交量继续向下，包括广州在内的不少城市开始出现降价促销的现象。3月份虽然成交量有所回升，但是和传统“小阳春”仍有不小差距。随着降价浪潮扩大，番禺一些豪宅楼盘也加入了降价的行列，4月份成交均价有所回落，成交套数上升。随后，在“五一”假期的带动下，一些开发商为了快速回笼资金，加大了促销的力度，促进了5~6月广州楼市的成交。但是和去年同期相比，仍然呈现一个萎缩的态势。

增城最火 天河最贵

分区域来看，2014年上半年中心六区网签套数为10341套，较去年12873套同比下跌19%。外围五区签约套数22679套，同比去年同期的34835套下降近5%，下降的幅度明显。增城保持一贯优势，成交量保持在 7758套的水平，居于首位。其次，番禺区则以5272套成交，排名第二。值得注意的是，上半年各区楼市成交在400多套~7800套之间，区域拉差分化明显。

均价方面，依然是天河、越秀领先全市，天河上半年签约量只有1300多套，均价为37937元/m2；越秀上半年仅签约400多套，均价达到37652元/m2。均价最低的是从化，仅为7833元/m2。

销冠秘笈 卖“7字头”

高性价比的产品即便在楼市低迷期也可以卖得动。在上半年成交套数TOP10榜单中，增城的敏捷锦绣天伦以1332套成为上半年销冠，签约均价仅7561元/m2，上半年热销盘多集中在黄埔、增城。

今年上半年广州最贵楼盘还是侨鑫汇悦台，网签13套，均价108699元/m2；第二名是凯旋新世界，签约9套，均价72854元/m2。

上半年房企拿地支出缩水近400亿

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全国土地市场均现大降温

房市遇冷，“面包”不好卖了，作为“面粉”的土地市场自然也冷却下来。据搜房网的统计，2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗，成功成交 60宗，总占地约3.4平方公里，成交金额约412亿元。但上半年的土地出让量还未达到住宅和商服两类用地年计划供应量的一半。

从全国范畴看，尽管年初一线城市的优质土地吸引了不少开发商争抢，但从第二季度开始，开发商拿地就趋于谨慎，一、二线城市土地溢价率创下近两年新低。中原地产市场研究部统计的数据显示，截至6月23日，一线城市6月份出让土地的平均溢价率仅为2.3%，相比最近一年一线城市30%的平均溢价率，土地市场降温明显。

标杆房企今年在土地市场上的花费也大大缩水。到6月下旬为止，20家标杆房企的拿地总额为1558亿元，预计上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年上半年，20家标杆房企的拿地总额高达1977亿元。

低潮与三方面因素有关

业内人士普遍认为，这轮房地产市场的低谷主要和三方面因素有关：一是今年楼市出现供大于求，库存量高企的现象；二是房贷持续收紧，导致开发商回款速度严重放慢；三是今年中国经济增长可能进一步放缓。不过， 国务院总理李克强6月中在《泰晤士报》上撰文称，中国经济增速的放缓是正常现象，并不存在问题。今年中国有信心实现7.5%的GDP增速目标，并表示政府已经准备调整政策，以确保政策可以发挥作用。所以，有声音认为，今年九月十月房地产市场会有所复苏。至于下半场的楼市走势，也许就像今年世界杯一样，逆转总是留在最后一分钟。