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地王之困：穗、宁地王现入市难题北京地王前景未卜（2）

扫描到手机各地楼市来源：京华时报发布日期：2014-06-13 08:07 字号：T|T

摘要：业内称，在目前降温的市场情况下，高周转与高定价不可能同时出现，拿地王的企业可能面临比较大的风险。

市场行情下行加剧地王入市难度

地王之所以陷入困局与今年的市场情形不无关系，今年以来的市场成交情况让不少房企倒吸了一口冷气。据记者调查发现，北京不少项目的售楼处门可罗雀，市场观望情绪浓厚。

链家地产的统计数据显示，2014年以来，房地产行业整体回落，市场日益下行。新建商品住宅期房市场成交量明显下降，网签率走低，项目的去化速度明显减缓。截至6月4日，年内已有98个北京新建商品房项目（按照预售证）入市，总供应30721套住宅。这些项目截至目前网签9126套，整体网签率为29.7%。具体来看，网签率低于平均水平的项目占比为63.2%，项目的去化速度从二季度开始明显变慢，一是在当月入市当月有成交的项目越来越少，项目的去化周期在拉长；二是这些有网签记录的项目各自的网签率也在明显降低，3月有网签记录的项目平均网签率为50.1%，4月为30.9%，5月为5.0%。

链家地产市场研究部张旭认为，从具体的项目看，各项目的去化速度在减缓，去化周期在拉长，热销时期“日光盘”的案例难再现，开发商面临较大的库存压力。从上游的供应来看，2012年下半年至2013年上半年是土地供应高峰，按照从拿地到开盘的正常周期1-1.5年来算，项目高供应还将持续一段时间，短期内项目去化率低，成交周期长将难以改善。另外，去年成交的高价地块将在下半年陆续入市，市场低迷下还将面临较大的价格压力。

北京中原地产首席分析师张大伟也认为，目前市场已经明显处于调整，这种情况下，老地王压力巨大，地王项目可能面临集体困境。

高周转高定价难两全

值得注意的是，土地市场和销售市场存在着时间差，如果以去年下半年的市场情况作为参考来拿地，那么今年的市场无疑让房企的希望化为泡影。虽然有前车之鉴，但市场上行之时，房企依然是野心勃勃。在去年销售向好之时，各地地王频出。

中原地产研究部统计数据显示，2013年下半年以来，在全国一二线城市合计40个城市出现了总价及单价地王合计60宗，特别是以北京为代表的一线城市，出现的地王数量更是超过30宗。北京从2013年下半年开始，更是出现了土地价格全面接近或者超过之前其余水平。

而随着时间推移，北京去年的地王项目将陆续进入销售周期，不过，目前的市场情况显然无法实现高周转与高定价的两全。

张大伟告诉记者，2013年下半年出现的全国各地地王整体陷入入市难，特别是之前认为相对市场空间比较大的一线城市，价格也出现了上涨乏力。与此同时，地王对市场要求高，相比一般项目，地王的高土地价格决定了企业必须快周转。这种情况下，按照目前降温的市场情况下，房企今年很难推动地块入市，而一旦进入2015年，资金成本又会上涨，而对2015年的市场预期目前也很难太乐观。“2013年下半年拿下地王的企业，预期相对乐观，认为2014年房价还有起码30%以上的上涨，目前看这一现象已经不可能出现。”

不过，张大伟也指出，地王项目也是有区别的，对于小部分核心位置的地王项目来说，因为区位稀缺，体量不大，相比刚需区域的地王来说，难度相对小一些。而对于2013年下半年开始的系列刚需地块地王看，目前市场刚需已经出现恐慌性观望，这种情况下，刚需产品的去化放缓，价格调整将加速。

张大伟预计，2013年下半年系列出现的全国地王，基本都将面临无利润的市场风险，其中有很大部分如果资金成本高，很可能被迫选择低价入市。