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真正的软着陆不是房价下跌而是老百姓买房容易实现（2）

扫描到手机地产声音来源：每日经济新闻发布日期：2014-06-10 06:36 字号：T|T

摘要：既然有硬着陆，那么什么是软着陆？真正的软着陆不是认为房价会处于下跌，而是认为在这个环境中，老百姓买房会越来越容易实现。也即楼市依然面临一个高速增长期，但购房者的购房能力会强于房价上涨的能力。

既然有硬着陆，那么什么是软着陆？真正的软着陆不是认为房价会处于下跌，而是认为在这个环境中，老百姓买房会越来越容易实现。也即楼市依然面临一个高速增长期，但购房者的购房能力会强于房价上涨的能力。但为什么软着陆的现象难以出现？很明显，从硬着陆向软着陆转变的过程，遇到了各类阻力。市场各个参与者一些基本环节没有完成，自然阻碍了这个过程的完成。

地方政府还在为地方财政收支等所困扰。地方政府的融资渠道并没有打通，即便目前部分城市允许发行市政债券，但要全面推广，还需要一定时间。从土地制度上看，土地出让还是要在一次性卖地的模式中兜圈，土地经营的思维还是难以确立。目前有6个城市在试点共有产权住房建设，但也难以在短期内得到推广。而且从城市产业经济的角度看，很多城市的房地产业发展比重还是很高，产业结构的调整并非一蹴而就。如果盲目打压价格，可能会引发城市经济和社会稳定的一系列负面反应。

购房者如果有足够的支付能力，总体上会减弱观望情绪，而选择积极入市。从目前的房价收入比数据看，绝大多数房价都超过了当地居民的承压范围。比如对于一线城市来说，房价收入比高达10年以上。通俗地理解，在一线城市生活，需要不吃不喝至少10年时间，才能买得起房。买房如此困难，恰恰伴随了房价的高速增长过程。市场预期依然以看涨情绪为主流，在僧多粥少的情况下，房价容易抬升。

从城市的发展角度看，虽然新型城镇化利好部分人口迁往中小城市，但实际情况是，大城市依然有更大的魅力。一、二线城市依然是人口的聚集地，这会使得此类城市的房价面临一个本能的涨价可能。尤其随着此类城市住宅用地不断趋于稀缺，更是会出现少量物业为多数购房者角逐的可能。这也使得此类城市的房价涨易跌难。

当然，如果有足够的时间来改变这些要素，即地方政府不再为财政收支而困扰、房企真正实现转型、购房者面临比较轻松的房价收入比、大城市人口不再扎堆聚集等，那么房价就会出现一个实质性的下降。这样的下降，和目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有本质的区别。

这样的软着陆，才是市场乐意见到的。目前市场很多观点认为，2015年中国楼市将有一个本质的转向。但若按此类要素的调整节奏看，再给予一年时间，仍显不够。按此逻辑推算，这样一个过程至少要在2020年才能完成。而这样一个对房价软着陆的时间节点估计，还是偏乐观的。