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全国地产商融资六千亿 5月将迎千亿偿债高峰（2）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-05-07 07:16 字号：T|T

摘要：券商研报显示，2014年房地产信托到期量约6335亿元，月度分布上，到期高峰在一季度和5月，5月到期量在全年中占比达20%，约1267亿元。

　　拍卖席上的常客

对于5月7日将被拍卖的882亩土地，青岛舒斯贝尔此前的规划是投资一别墅项目—云鼎山城住宅。

公开资料显示，云鼎山城项目总投资5亿元，规划总建筑面积约561448.2平方米，将建设128座3F低层住宅以及众多多层、高层建筑。按照青岛舒斯贝尔方面此前披露的规划，该项目应在2012年9月开工建设，并于2016年9月投入使用。

不过，一位曾到项目所在地调研的人士向记者称，自2012年进行环评后，云鼎山城项目便陷入停顿状态，至今未能动工。

在青岛本地一位地产界人士看来，青岛舒斯贝尔为舒斯贝尔系的一家企业，标榜为跨国公司的舒斯贝尔，虽在青岛、日照曾涉猎多个房地产项目，却鲜有成功开发的案例。

记者注意到，作为舒斯贝尔（中国）的核心运营项目，位于日照大学城的西班牙公馆项目，原计划入驻时间为2013年，但至今仍在施工。

记者在西班牙公馆售楼处获悉，因开发商资金链问题，在项目所包含的26栋楼房中，目前只有5栋完成交房，仍有部分项目正在施工。

在一位房地产业内人士看来，从资金构成上，开发商多依赖银行、信托等外部资金，建设周期过长，无疑将影响到开发企业的回款，由此产生的违约压力在所难免。

事实上，自万科、万达、中铁等大佬进入后，在青岛地产界排位并不靠前的舒斯贝尔，却因屡此走上“拍卖席”，知名度大增。

2010年8月，中信信托·舒斯贝尔信托项目发行成立，期限2.5年，预期年化收益率9%~13%，优先级份额为5亿元。根据信托合同，青岛舒斯贝尔将位于青岛黄岛区的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两宗地块使用权作为抵押，当时的评估价为12.7亿元。

然而，就在该信托项目成立半年后，中信信托以融资方舒斯贝尔挪用资金为由，向法院申请抵押物公证并执行查封。

自2011年8月18日起，青岛舒斯贝尔位于黄岛区的200亩土地使用权，即被山东高院查封，查封期两年。此后的2012年8月24日，中信信托·舒斯贝尔信托项目到期时，该项目并未真正动工，融资方舒斯贝尔未能按期还本付息，中信信托随即启动追偿程序。

之后，中信信托通过司法途径申请拍卖 “黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两宗地块使用权。

不过，上述地块于2013年1月8日首次拍卖时悉数流拍。此后，因舒斯贝尔质疑中信信托贱卖标的资产，第二次拍卖也最终被迫暂停。在2013年5月初的第三次拍卖中，中信信托得以回笼4亿资金，基本覆盖项目本金。5月24日，第三次流拍的地块，终于在第四次拍卖中以折价20%的底价（2.5亿元）拍出。

根据双方信托合同约定，中信信托至少需要6.125亿元进行项目还本付息。而在经历四次拍卖后，中信信托得以全身而退。

其实，中信信托并不是唯一一家卷入的金融机构，自2010年以来，舒斯贝尔及关联企业曾借道多家信托公司融资，中航信托、昆仑信托、新时代信托等均与其有过合作。

　　地产信托迎兑付高峰

即使头顶跨国公司光环，偏安一隅的舒斯贝尔，在青岛房地产圈甚至都排不上座次。不过，能把多家信托公司拉下水的舒斯贝尔，俨然已是业内“名角”。

据记者多方了解，舒斯贝尔通过母子公司和关联公司之间相互担保、股权质押等方式向信托“圈钱”十几亿元。不过，《中国房地产报》在2013年的报道中曾指出，自2010年以来，舒斯贝尔并没有在国内进行过正式的项目开发。

值得注意的是，在山东当地房地产圈内，亦有舒斯贝尔将大量资金转移海外的质疑。

对此，记者昨日尝试联系包括金明在内的多位舒斯贝尔系公司管理人员，但均未得到正面回复。

在前述青岛地产界人士看来，舒斯贝尔系公司2010年以来虽多次借道信托，获取开发资金，但原本游刃有余的融资财技，在房地产政策收紧之后，风险还是逐渐显现。

“在刚性兑付的压力下，如信托产品到期不能兑付，出现重大违约，信托公司也要担责。”山东一位PE人士认为。

某大型信托公司人士近期指出，去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托，而接手资金一部分来自于银行，另一部分来自资管项目。

上述PE人士称，“今年房地产信托到期比较多，兑付压力较大，可能会出现一些到期不能兑付的现象。”

据海通证券不完全统计，从2012年8月到今年初，全国至少有16个信托项目面临兑付压力。涉事企业以规模不大的民营企业为主，10个项目与房地产相关。

据海通证券测算，2014年房地产信托到期量约为6335亿元，其中5月份到期量在全年中占比达到20%左右。

上述青岛房地产界人士认为，就融资主体实力而言，在房地产回款速率低、资金链紧绷的情况下，中小型开发商融资难度更大，其参与的信托项目更容易出现兑付风险。

也有信托公司人士认为，部分信托公司在房地产领域过于激进，留下了后遗症，导致信托计划兑付困难。

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责任编辑：薛腾飞关键字：信托房地产融资房地产企业信托舒斯贝尔

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