总价逼近2.3亿元，成交均价突破了23万元／平方米，总价和单价双双刷新上海新房住宅成交纪录

汤臣一品再创“上海最贵豪宅” 八年去化率不足五成

4月24日，“中国第一豪宅”汤臣一品成交一套总价2.285亿元的顶层复式房源，刷新了上海楼市豪宅的单价及总价成交纪录。

在当前上海楼市乃至全国楼市都处于低迷的状态下，汤臣一品以如此高的价格成交，令业界生疑，更是有不少业内人士表示看不懂，“因为在整体低迷的上海豪宅市场，出现一个单价及总价‘双楼王’，让人有些诧异，有些豪宅楼盘已经几年没有涨价了。”

对此，中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为，汤臣一品刷新上海豪宅的单价及总价纪录是个别现象。

与此同时，克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者，近期上海的高端项目在密集推盘。对于汤臣集团来说，汤臣一品是主要的可销售物业，今年的销售情况承担着2014年集团的业绩表现。

去化率不到一半

据记者了解，汤臣一品标注该套房源的参考价是23.8万元/平方米，实际成交价为23.16万元/平方米。而买主是以底层换顶层。

据悉，买家2013年11月购入一套汤臣一品的底层复式单元，总价为1.5亿元，今年更换为40层的顶层复式，面积986.45平方米，成交总价2.285亿元。值得注意的是，另据记者了解，买家为购房与汤臣一品有多年的交流。

一位接近汤臣集团的人士告诉记者，汤臣一品不希望这次引起太多的关注度，“害怕引起误解”。该人士解释，4月22日汤臣一品发布六套顶层复式房源，被上海当地电视台质疑资金链有问题，第二天被另一家媒体援引为“被迫出售”。合作银行为此质问汤臣为何不首先与银行沟通。汤臣方面向银行提供财务数据，才消除了误会。

4月28日，汤臣集团有限公司董事局副主席汤子嘉就此事发布微博，不愿就细节予以回应。

对此，薛建雄说，如今三四年时间过去，又是顶层的位置，单价过23万元/平方米有其合理性。

但值得注意的是，自汤臣一品2005年第一次开盘之后的将近两年内，汤臣一品只售出三套房源。

根据汤臣集团2013年年报，截止到2013年底，A栋及C栋已出售约61%的总住宅楼面面积，B栋及D栋已租出约63%的总住宅楼面面积。截止到4月29日，上海官方网站“网上房地产”显示，汤臣一品住宅套数181套，已售74套，可售107套，八年多的时间，去化率不到一半。

这或与汤臣集团当家人的想法有关。“徐枫是个艺术家，艺术家管理企业有点偏理想化，觉得自己的房子是艺术品，看得懂的人才买。”在薛建雄看来，汤臣一品去化速率偏慢，并非延长周期，还是卖不动。

而中原集团研究中心总监刘渊认为，汤臣一品卖得慢或是想树立企业的品牌标杆，开发商想要跑量，肯定会想办法，“汤臣集团从来没有想过促销降价”。而同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟亦认为，豪宅一年卖几套是正常状态。

据悉，上海的豪宅市场受限购限贷、房产税等政策调控影响大，而在上海郊区的刚需盘成交量、价格上扬，整体的需求也比前两年少。

根据张宏伟提供的数据，截止到4月25日，今年成交价10万元/平方米以上的房源总计27套，“但过去四年每年的成交量平均115套”。

对此，刘渊解释，江浙一带很多民营企业主手头有钱，买豪宅较多，但最近两年他们也出现了资金的流动性压力。

“无论是汤臣一品还是佘山的几个别墅项目，每平方米10万元左右或10万元以上的，去化都很慢，一年卖几套。”陈延彬说，卖得好的还是总价七八百万到一两千万的高档住宅。

与此同时，刘渊也表示，短期不看好豪宅市场。

但不可否认，汤臣一品的地段是绝对优势，企业也敢于做最顶级的产品，比之于星河湾等，户型面积、单价、总价均存在很大距离。顶级豪宅一般不追求去化率，但比之于规模，不注重周转的汤臣集团，体量无法放大，2013年汤臣集团收入9.2亿港元。