有开发商戏言，只要不嫌麻烦想收费，几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”，甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费，而且大都有“红头文件”。没有文件的怎么办？也有办法，最有效的办法有两个，一是堵工地，二是在办公室纠缠不休。

与法定税费一样，各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。各类规费、杂费到底占房价的多少？据恒大统计，按平均值计算，收取的各类规费大约占房价的11%。在为房企做战略及产品线研究与咨询时，我们经常做成本利润和价值成本优化分析，因此能掌握一些房企及其项目的税费水平。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%~15%；各类规费、杂费，约占房价的8%~12%——税费全部加起来，约占房价的20%~25%，有些三四线城市甚至高于25%。

其实转嫁到房价中的还有些隐性成本。因为各类税费的征缴弹性较大，致使开发商不得不投入大量人力、精力。几乎所有开发商都设有前期开发或报批报建部门，专事公关和办手续。其间所投入的人力成本和时间成本，最终还是要转嫁到房价中。

如果把纳税额理解为企业的“社会责任”的话，问题是，房企还要承担着那些靠收费、罚款得以存在的单位的“运行责任”，还要房企流着道德血液的“道德责任”。

清理名目繁多的税种和各类规费、杂费，确实已到了刻不容缓的地步了。在房企平均净利率只有12%左右的“中利时代”下，这也是最有可能降房价的空间，而且也应是今后征收房地产税的前提和基础。

有多少房企在坐享政府补助？

令很多人想不到的是，房企在背负着高税负的同时，也有些企业在领着地方政府发的“红包”，享受着高额的政府补助。

据兰德咨询统计，A股上市房企中有58%的企业披露有“政府补贴(或补助)”。鉴于香港内房股企业多数不披露补贴额，但估计比例可能更高。查阅上市房企过去几年的年报，以及从兰德咨询的近百家上市房企客户情况来看，享有政府补贴的，估计占到60%左右。

从披露有政府补贴的企业来看，64家企业去年补贴总额9.94亿元，接近10亿元。

对照上市房企过去几年的年报，我们发现，享有补贴数额较大的有华侨城A、世茂股份、华润置地、招商地产、SOHO中国等。其中，华侨城去年获得政府补助3.66亿元；世茂股份2013年(计入当期损益的)政府补助金额是7076万元(占营业收入的0.7%，占净利润的4.3%)，2012、2011年分别是8031万元和4024万元，三年累计1.91亿元。SOHO中国2013年年报中未披露政府补助额度，但从前两年年报中可以看到，2012年其经营溢利中政府补助为2.03亿元，2011年为2.01亿元。招商地产在年报中载明的营业外收入的政府补贴，2012年是1635万元，2013年是3380万元。

总体来看，政府补贴占企业营业总收入的比例并不高，特别是大企业。但对一些中小企业来说，却有明显影响。新湖中宝暂未发布2013年年报，但从半年报中可以获知，其计入当期损益的政府补助金额是5458万元，占(归属于上市股东)净利润的24%。而2012年上半年该公司获得的政府补助高达2.18亿元，占当期净利润的77.31%；2011年全年获得政府补助更是高达4.85亿元，占当期净利润的35.15%。知名度较高的企业中，2013年万通地产也获得2889万元的政府补助，占净利润的7.6%；金科股份获得补助额7726万元，占净利润7.9%。另外，2013年荣盛发展、中华企业、上实发展等也获得了较高的政府补助。

由于政府补助存在计入的滞后性，加之许多企业在年报中并未详细列明，因此准确统计总数有相当大的难度。基本上，政府补助主要有三种情况：一是税收返还款；二是土地项目整理返还款；三是其他，如廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等。由于缺乏统一、透明的全国性标准，各家房企在获得政府补助方面目前面临最大问题是不公开、不公正，多数情况下需要凭关系、谈条件，可谓乱象丛生。

正因如此，也给不少善于利用政策的企业留下了机会。有家西部地区的企业就非常善用“农林水”等各类补助政策。在我们为该企业做战略咨询过程中，双方共同研究、设计出了其城乡统筹项目、农业生态项目、新型城镇化项目等的多项补贴方案，甚至开发项目中配建的文体馆也能拿到建设补贴。粗略算下来，该企业实际每年拿到的各类补贴有3000多万元。

这不得不让我们思考，即使没有统一、透明的全国性标准，地方政府是否也应公示相关补贴政策？否则在“本分”企业与善用政策的企业之间就会不公平。另外要思考的是，除全国性大企业外，政府补助为何频频降落在那些盈利能力差的地方性中小企业上？而获得政府补助多的那些地方性中小企业，盈利能力增强的又有几家呢？

某种意义上说，房地产企业与政府之间的关系确实扯不清，道不明，已形成了谁也离不开谁的共生关系，而这一共生关系还只是整个房地产价值链上的其中一环。事实上，房地产业已形成了一个复杂的生态系统。在这一生态系统中，政府在食物链最上端，相当于占有一半左右明股和暗股的第一股东；开发商处于中游，算是既食草又食肉的杂食动物；而设计、营销、咨询等服务商，处于食物链末端，基本上只有“喝汤”的份儿。