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200万门槛被批"天文数字" 泰康人寿养老地产靠谱?（3）

扫描到手机各地楼市来源：新京报发布日期：2014-04-22 15:12 字号：T|T

摘要：4月3日，泰康人寿宣布在上海松江新城投资42亿元建设养老社区。此前，泰康先后在北京、上海、广州、三亚拿到养老用地。仅过了一周，前海人寿以4亿元的价格摘走一宗位于深圳宝安区，总面积为1.09万平方米的养老用地，准备在此兴建养老社区。

投资回报和入住率还是问号

对保险公司来说，养老地产投资唯一的不足是投资回报周期比较长，很难做到快速回本。

一切的前提是保险公司的产品能卖出去，以保证养老社区的入住率。

从传统观念上来说，不少老人不愿意在外颐养天年；子孙满堂带来的情感需求，是养老社区所无法提供的。此外，200万元的养老计划也让绝大多数工薪阶层对此望而却步。有业内人士坦言，养老社区只是高端人群养老的选择之一，难以成为居民养老的范例。

尽管目前美国经营成熟养老社区的入住率能达到95%以上，但中国的养老社区仍然处于起步阶段，高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资，必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户可以支撑，保险公司将面临保费收不上来，同时还要维持养老社区的运营开支的局面。

此外，随着保险公司纷纷介入养老地产，这一市场的竞争亦会日趋激烈。据各险企公布的年报显示，在2012年，共有23家险企参与了地产投资，总投资规模约560亿元，而随着2013年养老地产项目数量大举增加，这一投资规模还将大幅上涨。高端养老社区未来或许会展开新一轮的“拉客战”和“价格战”。

医疗管理考验保险公司

对一个养老社区来说，医院和护理中心是必不可少的。但在现行政策的限制以及医疗护理资源、人才相对短缺的情况下，这对保险公司是个大考验。

在泰康人寿的规划中，养老社区应当是“医养结合”的场所，泰康将在养老社区配置一家具备二级甲等资质的康复医院，为老人提供慢性病治疗、术后康复等服务。

据业内人士介绍，保险公司在兴办医疗机构方面有足够的资金实力，也有很强的意愿，但缺乏具体的政策和人力支持。

根据现行《保险法》规定，保险资金不得用于设立保险业务以外的机构。这意味着大多数保险公司暂时还无法做到自建医疗机构为养老社区“造血”，只能通过参股或与医疗机构合作的方式来满足投保人的医疗需求。

2012年，保监会在《关于贯彻落实〈“十二五”期间深化医药卫生体制改革规划暨实施方案〉的通知》中表示，保监会将探索保险公司兴办医疗机构、参与公立医院改制重组的可行性和有效途径，延长健康保险产业链。但时隔近两年，并无相应的具体政策出台。

此外，根据权威资料估计，目前中国的养老人才缺口达到近500万人，医疗人才缺口也有数十万人。这些缺口势必在短期内造成养老人才供不应求，身价也将随之提高。

养老社区的管理也是险企的一大考验。经济学家吴敬琏曾表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。”

目前，多数保险公司建设养老社区的进展并不快。泰康在北京昌平的养老社区建设已历时近三年，至今仍未完工。而合众人寿在武汉已经建成的养老社区，目前仍处在“试运行”阶段，原定2014年1月全面开门迎客的计划仍在一拖再拖。